房企加速转型 2016楼市打响“去库存大战”

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，一二线城市等经济活力足的区域需求尚未完全饱和，三四线城市等经济活力不足的区域则已经供给过剩，所以，2016年这种两极分化的趋势还将持续下去，同时，全国楼市的去库存压力仍然很大。

为此，多地政府纷纷出台“去库存”政策，房地产企业也开始谋转型，探索多条腿走路。

“2016年，万达集团总收入为2543亿元，同比减少12%。主要是房地产销售收入减少640亿元，至1000亿元左右，同比降幅约为40%！”

“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。

“黄金时代退出，白银时代到来。”

上述三段话分别来自中国房地产界的三位重量级人物——王健林、任志强和王石。均表达了对于高库存下未来房地产市场的担忧。

根据1月19日国家统计局发布的数据，2015年全国商品房待售面积71853万平方米。这7亿多的库存，按照我国人均住房面积30平方米计算，可以供2.4亿人口居住。

“去库存”显然已经成为2016年楼市的主基调，尤其对于三四线城市而言，去库存压力非常大。多地政府工作报告将楼市去库存摆在重要位置。在这样的大背景下，房地产企业又该如何“谋出路”？

多地出台“去库存”政策“不少中西部城市的经济发展都是靠投资驱动的，其中很大一部分是房地产。而过去这些城市的房价上涨更多是受到一些沿海城市房价溢出的影响，并没有真正的需求去支撑，未来一旦房价波动，即便是房价下滑预期的出现，都会对市场产生冲击。”1月21日，在由上海（楼盘）市人民政府发展研究中心与上海财经大学共同主办的“上发中心—财大论坛：城市可持续发展专题”研讨会期间，上海财经大学城市与区域科学学院副院长张学良接受了《国际金融报》记者专访，谈到了他对2016年房地产市场对经济即将产生的结构性影响的担忧。

此前，中国指数研究院指数研究总监白彦军表示，现在一线城市的土地库存不到一年，二线城市在两年左右，而三线城市是五年多。

瑞银证券中国房地产行业分析师丁晓也在接受媒体采访时表示，国内楼市销售连续数月回暖主要是受到了居民改善性需求的推动，但房地产库存的调整可能只进行到一半，库存调整时间还将继续拉长，这将继续影响房地产的开发投资。

在刚过去的2015年，中央经济工作会议以罕见的篇幅对房地产市场去库存政策作了较多的论述，并把房地产“去库存”纳入2016年经济工作的“五大任务”中，提出了一套中国房地产“去库存”的组合拳。目前，各地方政府也开始了一场轰轰烈烈的“去库存”运动。

1月18日，重庆（楼盘）市人民政府办公厅发布《关于进一步落实涉企政策促进经济平稳发展的意见》，其中为促进房企投资和健康发展，《意见》表示对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。

1月19日，福建召开全省住房城乡建设工作视频会议提出，鼓励各市、县根据实际制定政策，按照“一市一策”、“一县一策”、“一盘一策”的原则，在2016年2月底前出台落实到具体楼盘的房地产去库存措施。库存量大、去化周期长的三四线城市，要暂停土地供应，特别是一些城市存在商业用房库存去化周期长，要暂停商业用地出让。

1月20日，湖南省住房和城乡建设工作会议召开。会议提到，目前湖南房地产去库存压力依然很大，部分地区去化周期（商品房的销售周期）达2至3年，必须采取强有力措施。该省住建厅提出，货币化安置是去库存的有效手段，今年全省各类棚户区改造数量更大，对去库存的作用将更加明显。原则上，今年棚改货币化安置比例不得低于50%，对安置比例高的地区和项目将给予资金倾斜。公租房从2017年起将不再新建，要全部通过租赁市场解决，政府给予租金补贴；而今年新增的10.05万套公租房，要逐步实现从“补砖头”到“补人头”的转变。

除了上述地方外，于近期召开的多地地方两会也将去库存、稳销售、稳市场作为2016年房地产政策的重中之重。

一线城市房价难降

尽管三四线城市去库存压力明显增大，但对于一线城市而言，房价2016年继续上涨已经成为大概率事件。

1月18日，2015年12月份70个大中城市房价指数出炉，延续了前一个月小幅上涨的走势。数据显示，有21个城市房价同比上涨，其中深圳（楼盘）以47.5%的同比涨幅领涨，上海、北京（楼盘）、广州（楼盘）以18.2%、10.4%和9.2%的同比涨幅排在前几位。

“中国楼市是一个分化的市场，比方说一线城市，20年之内一定是不断上涨，原因就在于土地供给有限，人口还在不断流入。”王健林如此预测。

据悉，2015年典型房企在拿地方面的成交楼板价和成交总金额均上涨近四成。而随着楼市进一步分化，房企拿地更加集中于大中城市，竞争激烈进一步推高地价，高地价将导致高房价，2016年大城市房价上涨依然是大概率事件。

日前，《国际金融报》记者从由复旦大学管理学院主办的“2016蓝墨水新年论坛”上了解到，作为高盛私人财富管理中国区副主席暨首席投资策略师的哈继铭，他的观点同样是，“在未来一段时期里，中国超大城市的房价应该还是会保持坚挺，甚至上涨”。

当被问及人民币贬值，一二线城市楼市是否会大幅度地跳水时，哈继铭的回答是“不会”。他认为，中国很有可能会加强资本管制，同时继续放松货币政策，包括降息降准。但现在股市的基本面和2000年左右的时候相比还要差，而债市现在又很贵，“你的钱出不去。股市让大家害怕，债市又太贵，还能去哪呢？又不能老买美元和黄金。”所以，哈继铭的结论是：相当一部分还是会流入房地产，尤其是超大城市的房地产，“因为那里的房价供求关系是比较健康的，而且也是未来城镇化最容易吸引人口增长的地方”。

对于三四线城市的房价，哈继铭表示并不乐观，“那些地方库存已经很大，且并不是城镇化人们的首选城市，鼓励农民工在那里买房，我觉得难度很大，真买得起的人可能宁愿到一二线城市去，因为那里有更好的就业机会、医疗和学校。”

此前，住建部部长陈政高在向地方政府部署2016年重点工作时，曾明确向地方政府表示，2016年将强化房地产市场调控的地方政府主体责任，改进房地产调控方式，分城施策、分类调控。

其实，早在2014年3月两会的政府工作报告中，就已提了“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”。

2014年3月之后，相关部委和地方政府，也确实落实了“分类调控”，比如在多数城市放开限购的同时，四个一线城市却没放开；在放松房贷和限外的部委政策中，没包含一线城市。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，目前各地在密集发布“去库存”政策，预计后续各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策。中国房地产市场有望在今年一季度迎接一轮密集的政策宽松潮。当然，各地政策的力度将会不同，分城施策是未来楼市政策的主要特点。一些库存消化周期短于12个月的地区，可能还会加大土地供应，以平抑房价。

房企加速转型

2016年楼市的变化，尤其是高库存压力已经成为房地产企业的一块心病。正如上述王石所言，房地产企业的黄金时代已经过去了。

“对于开发商而言，过去粗放的供给，单纯的卖方市场转变成要更多考虑宏观经济的变化、市场的需求量和老百姓(603883,股吧)的诉求上，整体的形势确实有了明显的变化。”张学良向《国际金融报》记者强调。

市场供应端和需求端的不平衡，促使整个房地产行业的整体利润率在下降，并且将成为房企生存常态。同时，利润率走低也在考验着开发商的应对能力。为此，不少企业已经在探索多条腿走路。

1月16日，大连万达集团在旗下西双版纳度假区召开2015年年会。本届年会上，万达集团董事长王健林发表了长逾万字的年度工作报告表达企业转型的坚定意志。

王健林将2016年确定为万达转型关键年，并提出三个具体目标。

第一，集团服务业收入、净利占比过半。万达2016年服务业收入和净利润两项指标占比要超过55%，力争到60%。“到2016年底，万达将不再是房地产企业，而成为综合性企业。预计到2017年，万达超过2/3的收入和净利润将来自服务业，比原计划提前一年实现转型目标”。

第二，万达商业利润结构发生变化，力争2016年万达商业50%以上的利润来自地产之外。

第三，海外收入较大增长。2016年万达集团海外收入占比力争达到20%。

在年会上，王健林还透露出一个重要信号：主动下调2016年房地产收入目标640亿元，即2016年地产收入目标为1000亿元。而万达减去的640亿元目标，如果换算成一家公司的销售额，则意味着该公司可以稳居2015年房企销售业绩排行榜第13名。

王健林和他的发家产业告别的决心非常坚决，“万达转型决不是口头说说，样子做做，而是说到做到。”

从万达目前转型的方向来看，文化旅游产业和网络金融已成为万达今后成为国际一流跨国企业的新动力(310328,基金吧)引擎。

王健林表示，万达文化集团成立仅3年，每年收入都以百亿元数量级增长，2015年，万达文化集团收入已是行业第二名到第十名的总和，而且今后差距还会进一步拉大。

据悉，万达文化集团2015年收入512.8亿，同比增长45.7%。王健林表示，2016年，万达将重点发展文化产业，万达文化高速增长，关键靠创新和知识产权。基于万达文化集团超额完成目标，万达将进一步上调目标，将2020年文化集团的目标调整为收入1500亿、净利120亿，5年后进入世界文化企业五强。

同时，王健林还表示，作为文化产业标杆项目，万达文化旅游城2016年将要落户1至2个发达国家，项目已基本确认，且都是是轻资产模式。“全世界除了美国迪士尼，还没有其他国家的重大文化产品能向全球出口。而且迪士尼做了半个多世纪，全部项目加起来没到两位数。万达城品牌一定要超越迪士尼，走遍全世界”。

而此前，在万达并购传奇影业的发布会上，王健林曾透露，今年内万达将完成电影制作、发行的资本化。目前，万达旗下，五洲电影发行公司2015年发行票房67亿，占国产电影市场份额的1/4；收入16.5亿，成立仅一年，票房及收入已排名民企第一。万达影视传媒公司2015年票房61.5亿，收入5.8亿，投拍《煎饼侠》、《滚蛋吧，肿瘤君》、《寻龙诀》等电影。若2016年万达电影制作、发行成功启动IPO，着实将为资本市场引爆更大想象空间。

对于旅游产业，王健林表示，2016年将继续做大。“万达建立了完整的旅游产业链，拥有多个大型旅游目的地、线下旅行社、线上网络平台，做到了互联网+，现在就差一个航空公司”。据悉，2016年，万达还将完成两家旅游企业并购。

“万达的O2O这两年一直在探索，也走过弯路。”王健林表示，2015年，万达金融集团成立，收入208.9亿，完成年计划的697%。“万达搞网络金融，要有收入和利润，能养活自己。万达搞O2O，不能照搬他人，一定要利用万达线下资源的巨大优势，创出独特模式。”

除了万达，不少房企进入了房地产行业外的新领域拓展，房企多元化布局速度正在加快。据不完全统计，2015年，TOP 50企业中有16家开始了多元化运营，TOP 100企业中约有25家。像一些龙头标杆性企业，如绿地确定了大金融、大基建和大消费三大板块，金融方面定位“投资+投行”，意图获取保险、证券等全牌照，基建方面主要是地铁投资和上盖地块建设，消费更是包含了进出口商品、汽车、酒店、旅游等多个领域；恒大又进军了保险业、大健康和社区O2O，并将原有的足球、文化、快消等业务分拆上市。同时，也有不少房企进入其他领域，如碧桂园和阳光城(000671,股吧)进军教育、中天城投(000540,股吧)进军互联网保险等。

创业地产走红

值得注意的是，随着国内创业创新的浪潮越来越受到关注，相应的配套服务产业也有了迅速的发展。众多的房地产开发商也开始嗅到其中的商机，试图借力双创转型、盘活存量。

创业地产主要是指为创业企业服务、提供长短租业务，立志于打造创业服务生态系统的一类商业地产。国内创业地产属于新兴产业，是创业服务体系新成员。与传统创业服务机构相比，创业地产与孵化器、创客空间均有其不同的服务侧重点，主要体现在服务对象和企业自身的发展定位两方面。

在服务对象方面，孵化器主要服务于IT、高科技企业；创客空间主要服务于创造发明类的创造者；而创业地产重在提供办公共享空间，对于入驻企业的行业是无限定的。

在发展定位方面，孵化器的定位是孵化科技型初创企业，待创业团队毕业后，需撤离孵化器；创客空间，重在为一些有想法的发明创造者提供一些硬件设施，使许多草根创客的思想得以实现，能够创造出市场产品；而创业地产，重在打造生态式创业办公环境，为初创企业提供共享办公服务平台。

2015年，WeWork以100亿美元的估值完成了9.69亿美元的融资，成为全球估值排名第11位的创业公司。这让人们再次看到了创客模式所蕴含的市场空间与能量。

WeWork模式也引来一批中国企业跟风。

《国际金融报》记者从清科研究中心获悉，创业地产相较于传统地产而言是创新性的一步，市场规模尚未形成。因此，目前真正属于创业地产项目的案例也是屈指可数的。国内主要典型的创业地产案例包括SOHO创始人潘石屹创办的SOHO 3Q、万科前副总裁毛大庆创办的优客工场以及万科集团旗下的万科云工坊。

“2015年全国两会上，李克强总理提出了"大众创业、万众创新"的号召，"双创"由此成为未来中国经济发展的新引擎。与此同时，经济结构调整与产业升级并驾齐驱。地产行业的转型也已经走到了纵深，行业库存压力倍增，亟需盘活资产。在这样的背景下，房企选择业务模式转型，转向物业持有型经营，主动盘活资产已是大势所趋。”清科研究中心分析师指出，“但目前，国内创业地产处于刚起步阶段，运营模式及盈利模式均尚未成熟，运营商也正努力尝试摸索，去寻找更能适应市场的运营模式和盈利模式。”

然而，任何新事物的发展都有其自身经济文化的影响因素，尤其在经济领域。价格、文化和使用习惯是影响中美两国创业地产发展的主要因素，这也是业内人士普遍担心WeWork在华水土不服的关键因素，能否处理好上述问题是走出第一步的关键所在。

对此，清科研究中心指出，首先，服务溢价很难被国人考虑进成本。WeWork收费并不低，包含了公共服务的工位月租是350-400美元，折合人民币约2200-2500元。即使不考虑中美两国人均GDP比例和位置因素，其租金也高于北京普遍创业场地的工位价格。而当价格高于自己心理预期时，中国人习惯尝试用“每平方米价格”来计算租金成本，而忽略服务增值的部分。如果照搬WeWork的定价方式，必然形成门槛，更无法吸纳“大众创业”。

其次是开放精神在国内的挑战。清科研究中心分析师指出，目前国内，似乎只有科技孵化器才具备“联合办公”的基因，相同或关联行业信息对称，同一类人从了解到信任后的开放合作。而中国版WeWork如果不能产生多元化的行业聚集叠加价值，只是把五花八门的公司凑在一起，那仅仅是合租。

最后，碎片化办公，移动办公的使用习惯国人是否拥有。对于美国一人公司和自由职业者来说，全日制、一周7天可使用的办公地点可能意味着节省成本，但这种趋势在国内不知需要多久才会形成主流。