写字楼集中入市迎来空置压力 优质办公物业稀缺

　　2015年以来，武汉楼市持续火热，8月楼市淡季不淡，商品住宅成交量更是超过上海跃居全国第一。与此同时，下半年武汉写字楼市场也迎来供应高峰，多个项目集中入市。

　　根据仲量联行对武汉市场的监测，2015年至2017年将成为武汉写字楼市场供应的阶段性高峰，总体新增供应将超过180万平方米，为2005年至2013年间总供应量的近1.4倍，大量写字楼的集中上市使写字楼市场过去几年高速增长的态势降温。

　　长江商报记者走访发现，位于武广商圈的世贸广场、武汉广场等多个写字楼均出现了不同程度的空置现象。仲量联行武汉董事总经理李杰提出，“未来随着市场对于优质写字楼吸纳速度的变慢，空置率也将提高，武汉写字楼市场将面临新一轮洗牌。”

　　现状

　　武汉优质办公物业稀缺

　　仲量联行分析指出，上半年武汉优质写字楼的供应量，超过2012年以前历年优质写字楼供应量。整体写字楼市场新增供应量为16万平方米，主要来源于武汉中央文化区的两栋写字楼，汉街总部国际K1-1和K1-2。

　　“不过，目前武汉优质写字楼总存量相对于其他发达城市来说仍然偏少。”李杰在日前举办的2015年上半年武汉楼市报告会上提到，2010年至2014年，武汉共有8栋甲级写字楼入市，而2015年上半年没有甲级写字楼入市，今年即将入市的甲级写字楼均将在下半年集中入市。

　　李杰分析称，武汉优质写字楼市场供不应求的局面已经得到缓解，但高标准、高品质，具有特色化的优质办公物业在武汉还较为稀缺，甲级办公物业在整个市场占比例偏小，与国内其他拥有成熟写字楼市场的城市相比，现阶段武汉写字楼市场结构还不协调，供应结构上还有很大的提升空间。

　　同时，随着租户选择范围的增加，优质写字楼的主导权将逐渐由业主方转移至租户方，业主方竞争将更加激烈，租户的议价能力增强。

　　趋势

　　下半年写字楼项目集中入市

　　今年7月，国际房地产顾问公司戴德梁行在城镇化白皮书研讨会上公布，下半年武汉甲级写字楼预计迎来15.9万平方米的新增供应，主要集中在建设大道金融街及汉口沿江商务区。

　　据统计，下半年武汉的写字楼市场将迎来供应高峰，多个写字楼项目将集中入市。

　　其中，汉口片区，位于汉口新华路与长江日报路交会处的CFD时代财富中心将于2015年10月入市，位于江汉区青年路59号的武汉环贸中心将于2015年10月入市，位于江岸区后湖大道和塔子湖东路交会处的立城中心商务楼将于2015年9月入市，位于江岸区高雄路88号的高雄88号将于2015年9月入市；武昌片区，位于武昌中南路与武珞路交会处的帝斯曼国际中心将于2015年10月入市，位于武昌徐东友谊大道和团结路交会处的东原时光广场将于2015年9月入市；汉阳片区，位于龙阳大道邱家大湾的汉阳人信汇时代中心将于2015年9月入市。

　　仲量联行相关人士表示，大量写字楼的集中上市将使写字楼市场过去几年高速增长的态势降温，供应井喷将带来激烈的市场竞争；而结合目前经济增速放缓、各项指标增幅降低的形势，武汉写字楼的市场需求会受到很大影响，整个市场将面临新一轮洗牌。核心区位、优质开发商打造的高品质项目将成为市场青睐的对象。

　　分析

　　金融业成写字楼市场中坚力量

　　“武汉正在大力发展第三产业，与此同时，金融业在第三产业中占据主导地位。”李杰说。

　　李杰告诉长江商报记者，去年新增的甲级写字楼成交案例中，金融行业占据大半壁江山，占比高达59%，而今年上半年新增成交案例为53%，基本确定了金融业是甲级写字楼最大需求的行业地位。他说，“在未来一段时期内金融业仍将是优质办公楼的最大的需求行业之一。”

　　来自仲量联行的分析报告称，上半年企业对甲级写字楼的需求主要来源于新企业的入驻，而且，这些新入驻企业又多为金融业，金融类企业对办公楼租金承受能力较高。如浙商银行、台湾土地银行在武汉首开分公司；英国领事馆也在今年上半年入驻企业中心5号。

　　同时，企业的升级扩租体现了所在行业在武汉具有良好的发展前景，以及企业对武汉市场的乐观态度。上半年华为在企业中心5号扩租600平方米。

　　报告还指出，在武汉优质写字楼市场发展早期，很多企业办公场所选择有限，办公环境和硬件设施不佳。然而在优质写字楼供应增加后，这类企业开始租赁优质写字楼，可推动优质写字楼吸纳量增加。

　　探访

　　写字楼空置率或持续上升

　　连日来，长江商报记者走访发现，位于武汉武广商圈的世贸写字楼多个楼层有公司频繁进驻和撤离，部分公司甚至进驻不到两个月就整体搬迁撤离，有的楼层还出现了整层写字楼都空置的现象。

　　日前，记者在世贸大厦看到，昔日精心布置的写字楼已经被搬空，玻璃门紧锁，屋内只剩少量纸片、文件夹等办公物品，墙上的装饰物也不再完整。

　　记者查询得知，武汉世贸大厦1998年1月22日建成落地，高248米，成为当时的“武汉第一高楼”。 世贸大厦写字楼从建成使用到现在，已走过16个年头，一批批具有国际管理水平和物业水平的新写字楼井喷式发展的今天，其已成为脱离时代的老建筑。

　　同时，商住综合体中的写字楼业态，也拉升了武汉写字楼的存量。

　　从2015年到2017年，未来市场将可能新增170万平方米优质写字楼，预计空置率将可能持续上升。 “今年下半年将有大量优质写字楼新增量，预计由于宏观经济及施工进度的影响，部分项目可能会延迟上市。不过，因为今年供应量有可能达到历史新高，租金的涨幅也可能会放缓。”

　　李杰提出，“武汉作为中部地区中心城市和‘一带一路’的节点城市，不断地吸引国际国内企业在这里设立分公司。因此，武汉中短期的写字楼市场是积极和健康的。” (编辑：丁喆)