公积金降低信贷门槛 开发商仍需“以价换量”

3月以来，包括福建、广州、济南、青海等省和城市，对公积金政策作出了放松性调整。随着地方利好政策的不断推出，近期新房市场成交延续回暖势头，但增速有所放缓。同时，二手房市场表现优于新房市场，成交攀升显著。

由福建省住建厅、财政厅、金融办三部门联合制定的《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》3月20日公布，成为“两会”之后首个出台的针对房地产市场的地方性文件。“闽七条”响应了中央提出的“稳定住房消费”的政策导向，并落实了“分类指导、因地施策”的调控模式。

文件具体内容包括，放宽首套房、首改房的认定标准;取消对境外个人、机构的购房限制;加大使用住房公积金购房的支持力度;鼓励商业银行尤其是省内法人金融机构，满足包括非本地居民在内的购房贷款需求;推进房屋征收货币化补偿，或者政府购买商品房作为保障房房源，以达到消化存量商品房的目的。

3月以来，除了福建之外，广州、济南、青海等地均对公积金政策作出了放松调整，主要内容包括90平方米以下商品房贷款首付比例降至20%。这些地区公积金政策的放松，与中央政府主管部门的支持态度是一致的。3月20日，在全国加强住房公积金管理会议上，住建部部长陈政高指出，希望各地更好地发挥主动性，进一步降低门槛，增加公积金贷款额度。但不容忽视的是，对于住房公积金贷款使用率较高甚至额度趋紧的城市，不得不考虑“公转商”并采取财政贴息的方式解决，这将对地方财政增加一定负担。

与部分地区公积金政策调整相伴随，市场成交量也在逐步上涨。中原监测的40个重点城市数据显示，上周新建住宅成交面积环比上升2%，其中一线城市表现最好，环比上升7%，二线及三四线城市则基本持平。3月以来，新房市场较春节前期回升明显。40城市3月前22日成交量较2月同期上升36%，但较1月同期下降14%。

二手房市场表现好于新房市场，成交攀升势头明显。中原监测的21个重点城市数据显示，上周二手住宅成交面积环比上升38%，且增速较前一周增加28个百分点。

对于公积金政策调整之后的效果，CRIC研究院杨科伟认为，一线城市的公积金贷款额度调整要与房价相匹配。假如一线城市公积金贷款额度大幅提高，那对成交量将有莫大提振作用;但如果公积金额度仅有小幅提升或者其他方面小打小闹的政策调整，则对市场不会有实质影响。

杨科伟分析，二线城市公积金政策调整产生的效果差异较大。对需求旺盛、无较大库存去化压力的二线城市来说，因为房屋总价不高，提升公积金贷款额度有可能使购房者无需商业贷款，直接降低购房成本;对成交量差强人意、有一定去化压力的二线城市来说，短期内会产生强有力的刺激效果，促使观望者尽快入市，但随房价上升和前期积累的需求集中释放后，政策效果会迅速递减;对需求不足、去化压力较大的二线城市来说，公积金放宽非但无益，或许将加剧市场恶化。

另外一个不利因素是，全国来看，居民对房价上涨预期已有所转变，整体购房意愿呈走低之势。央行最新发布的一季度调查报告显示，未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为13.8%，创2014年第一季度以来新低。同时，预期房价上涨的居民占比为15.6%，创近六年以来新低。