国务院首为公寓定性 公寓市场有望迎来投资潮

日前，国务院办公厅出台关于《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（以下简称《意见》），这是我国推动生活性服务业发展的第一个全面、系统的政策性文件。《意见》更点名“积极发展短租公寓、长期公寓等细分业态”，首次把公寓定性为生活性服务业，并将在税收、融资等方面给予政策支持。业界人士认为，公寓业有望成为政策支持的风口，公寓市场将掀起新一轮的投资热潮。

公寓首被列入生活性服务业

据悉，《意见》把住宿餐饮服务作为重点发展的生活性服务业之一，明确将“强化服务民生的基本功能，形成以大众化市场为主题、适应多层次多样化消费需求的住宿餐饮业发展新格局”，“积极发展短租公寓、长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态”。其中公寓首次作为生活性服务业被予以了定性，也有望获得系列政策的支持。

有业内人士指出，《意见》首次把公寓列入生活性服务业，意味着国家将从政策层面鼓励公寓业态的发展，促进公寓市场的规范化、有序化发展，公寓市场有望迎来新的投资热潮。

有望实现“营改增” 公寓企业税赋大幅下降

更实际的是，公寓作为生活性服务业将有望获得国家系列的政策支持，其中备受关注的是财税上的政策支持。《意见》明确“要求财政部、税务总局会同有关部门适时推进‘营改增’改革，研究将尚未试点的生活性服务行业纳入改革范围。科学设计生活性服务业‘营改增’改革方案，合理设置生活性服务业增值税税率。”

有熟知公寓行业情况的财务人士指出，此前国家明确酒店业将纳入“营改增”，但并没有提及公寓，这次公寓纳入生活性服务业后，未来有望同样可以获得“营改增”政策的支持。他表示，虽然同为服务业，但公寓业此前纳税是参照营业税及附加的标准征收，公寓企业的税赋高达17%以上。如果实现“营改增”以后，税赋预计普遍能下降2%以上，如果作为一般纳税人的公寓企业，通过增值税抵扣后，整体税赋甚至可以降至3%左右。

“公寓管理公司税负成本降低，对投资公寓的市民来说则意味着收益将增加”，有业内人士表示，现在公寓管理公司与小业主签订的代管代租协议，往往是公寓出租总营业额扣除8%-9%的税费、杂费后，再与小业主平分收益，这8%-9%的费用相当一部分是企业的税费，如果公寓管理公司税赋下降，而公寓管理公司之间竞争也颇为激烈，为了吸引小业主放出盘源，公寓管理公司8%-9%的扣除费用也有望下降，小业主的收益则会增加。

公寓投资者对于国家利好政策的出台更表示欢迎。梁小姐在阳江海陵岛敏捷·黄金海岸购买了一套海景公寓，房价加上家私家电总投资额不到20万元。梁小姐表示，她今年11月底到项目收楼，后续会将单位转交进驻的酒店管理公司代为运营出租，经过测算，后续每月收益为2000元左右，“目前旺季、淡季保守算下来年收益有1.5万元，投资回报达到了7.5%，算是比较高的。如果未来税收政策优惠实施后，我的收益肯定会更高。”

公寓项目开发商对此也表示欢迎。敏捷·华美国际销售负责人表示，由于项目距离长隆旅游度假区北门仅20米，吸引大批投资者购买公寓用于投资出租。“目前已经有200多户业主与酒店管理公司签订了代租运营协议，业主收楼后就能立刻出租物业获得收益，前期租金回报预计有7.5%，随着政策的出台，以后业主回报收益肯定更高！”

金融创新 融资渠道有望拓宽

除了财税政策的利好外，《意见》也明确“支持符合条件的生活性服务业企业上市融资和发行债券。鼓励金融机构拓宽对生活性服务业企业贷款的抵质押品种类和范围。”“积极稳妥扩大消费信贷，将消费金融公司试点推广至全国”。

据了解，公寓管理公司企业往往需要大量现金流的周转，如淡季公司运营成本和租金支出的维持，但大部分公寓管理公司因为没有实体可以抵押，很难从传统银行处获得贷款。有业内人士指出，该次拓宽抵押品种和范围，未来公寓企业可望凭借“租约”从金融机构获得资金或发行债券。另外，在目前市场上大量的“租金月付”的针对租客端的金融产品也将获得金融机构一定程度的优惠，有望降低资本成本。

有房地产专家表示，目前旅游度假区的度假式公寓投资备受市场欢迎，不少的公寓管理公司与度假式公寓小业主签订代租代管协议，取得公寓房源统一出租，实惠的价格加上良好的居住环境，这些公寓极受游客青睐。而随着公寓管理公司融资渠道的拓宽，一批优质的公寓管理公司得以迅速扩张，有望加快公寓投资市场的良性发展，进一步刺激公寓投资市场。

公寓有望列入国民经济行业分类

公寓作为近年新兴的业态，在国民经济行业分类中并未出现，因此相关配套政策也难以出台，国务院以指导文件的形式，把公寓定性为生活性服务业，在《意见》中更要求统计局、发展改革委会同各有关部门“以国民经济行业分类为基础，抓紧研究制定生活性服务业及其重点领域统计分类，完善统计制度和指标体系，明确有关部门统计任务。”

而行业分类标准出台后，从国家层面对全行业出台相关的扶持政策，公寓业态也有望获得政策的支持。

公寓投资市场继续升温

近年，广州公寓投资市场发展兴旺，业内人士表示未来随着国家系列利好政策的陆续出台，公寓市场将继续升温。

阳光家缘数据显示，自5月30日至今的近半年时间，广州商业物业成交近1.5万套，平均每月售出2500套房源，这其中绝大部分为公寓产品。近日，白云区稀缺的LOFT公寓新盘——敏捷·科创中心推出市场，首推44-94平方米的LOFT公寓，起价38万元，一经推出即售出九成货量。而截至11月15日，萝岗敏捷广场销售超过200套商用公寓产品，一举成为黄埔区商业物业销售最优项目。

而广州市民也热衷于旅游度假式公寓的投资，除了海陵岛的度假式公寓成为市民热捧的产品外，温泉类别的海景度假公寓也极受欢迎。距离广州约半小时车程的中山度假项目——敏捷·温泉海岸，其66-138平方米的海景LOFT公寓，不仅背山面海，更有南中国稀有的天然深海沸水矿温泉，48万元起就能投资一套。今年年底深中通道正式动工，吸引大批深圳、广州投资客到场购买公寓。

业内人士指出，在前两年限购政策出台后，公寓市场投资热潮不断掀起，这次国家从政策层面对公寓市场的发展予以了推动，并有望通过系列利好政策进一步加快公寓市场的健康有序发展，无疑未来市场将掀起新一轮的投资热潮。