物业公司一夜“蒸发” 梅苑小区走出物业自治新路

梅苑社区物业自管小组向居民发放《自治公约》并讨论社区单元防盗门安装事宜张玲玲摄

遭物业公司弃管，关键时刻社区党总支站了出来，顺应民意探索老旧小区自管。7年来，每户每月只缴费10元，养活了16人，年底还有盈余，每年群众满意度调查都得高分。武昌区梅苑小区趟出一条老旧小区物业自治管理的新路。昨日，武昌区现场推介其经验。

物业公司一夜“蒸发”

2000多户居民小区遭弃管

梅苑小区紧邻傅家坡长途车站，住户2000多户、居民6850人，是上世纪90年代开发的住宅小区。

社区党总支书记刘慧介绍，2009年前，物业费核定每平方米0.4元，每户月均缴费32元。部分居民不愿缴纳物业费，于是物业公司按每平方米0.2元收取，但仍有居民逃费。基础设施老化、缴费率低，物业公司管理水平不断下降，居民不满，物业也不满。

2009年10月的一天，物业公司一夜“蒸发”。社区想寻找新的物业公司接管。但一了解情况，没有公司敢接。

难道要走依靠政府吃免费午餐的懒路？

“一旦放任自流，社区就会变成不同观点和利益的角力场，社会人群可能被撕裂成一盘散沙。”中南路街党工委书记王永柱很担心。关键时刻，社区党总支站了出来，召开党员骨干座谈会、群众代表座谈会。会上有人建议自治管理。但群众是否买账，社区党总支没底。

党总支站出来

把管理权交给群众自治

党总支决定把决策权交给居民。问卷调查，87.6%的居民赞成物业自治管理。

在社区党总支的组织下，选举热心公益、有威信的居民组建物业自管5人小组，收集业主意见，履行监督职能；成立“为民服务站”，聘请小区下岗失业人员从事保洁保安。

降低收费标准是第一步。服务站在征得大多数居民同意后，每户每月收缴10元物业费，每台车每月收取80元停车费。对这个标准，居民们愿意交，缴费率从之前的40%提高到95%。

低收费如何保运转？只能靠开源。早上居民上班后车位空出，周边写字楼的车辆进小区停车；小区居民下班，外来车辆也开走了。这项举措，缓解了道路停车位不足，又弥补了物业管理经费的不足，仅小区居民停车费和外来车辆停车费，每年就收入40余万元。加上物业费18万元，保证了16名下岗失业人员的工资，还略有盈余。去年，小区安装了监控探头，更换了部分防盗门。

为弥补专业性不强的弊端，服务站链接了周边水电维修、管道疏通等数十户商家，承诺低廉收费，居民一个电话，就有人上门服务。

居民结成利益共同体

小区成了“熟人社会”

在党总支的主导下，小区建立了物业自治管理联席会议制度，由社区“两委”、物业自管小组、为民服务站三方参与，负责小区重大事务办理、危机事务管理、突发事件处理。三方联席会议制定了被称为小区“小宪法”的《自治公约》，发布自治章程、物业服务基本标准、公共区域设施维修保养细则、财务管理制度等一系列规章制度。比如，财务管理上外聘会计做账，明确资金使用权限，对设施采购金额在200元以上的，由服务站站长召开联席会议商议，物业自管小组每月审核记账凭证，每季度公开。

自治管理让物业与居民成了利益共同体。过去，公共设施损坏了，居民不管不问，认为是物业公司的事。现在居民都能自觉维护公共设施，遇到破坏行为会上前制止。

刘慧书记介绍，小区还建立了听证会、议事会、协调会、民情恳请会、评议会等自治机制，调动业主参与，建立起充满浓浓人情味的“熟人社会”。

责编：宋菁