[住房]湖北实施棚户区改造货币化安置 商品房可搭桥保障房
【导读】
今年，湖北省进一步推进以棚户区改造为重点的保障性安居工程，全年棚户区改造目标任务为42万户，排名全国第二。如此庞大的改造量，靠“政府建房，居民住”的传统安置模式压力很大。而另一方面，房地产市场的供求关系在近两年发生了逆转，在很多城市，去库存成为开发商的当务之急。
一边是中低收入家庭等着房子住，一边是大量商品房等着人来买。去年以来，国家和湖北省连续出台政策，尝试在两者之间搭建桥梁，一方面促进了房地产业平稳健康发展，另一方面为老百姓提供了更高质量的保障房源。通过实施货币化安置，筹集棚改拆迁户安置房源，库存商品房有所减少。截至6月底，全省已消化4.907万套商品房。
【2014年以来有关保障性安居工程的部分政策】
国家政策
《国土资源部住房城乡建设部关于优化住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》
省级政策
【市州亮点】
筹房源选地段谈价格
孝感团购商品房作为公租房
政策摘要
进一步加大住房保障货币化工作力度，将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构。
——摘自《国土资源部住房城乡建设部关于优化住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》
8月4日上午，孝感城北的华厦龙成售楼部，10余人前来看房。
当天，孝感市政府公开招标，集中采购商品房作为公共租赁住房。这些看房者，是负责打分的评委以及来自各部门的监督员（如右图）。
今年，孝感市要新增公共租赁住房6570套。如全靠政府投资建设，周期较长。“由于房源不足，排队轮候的家庭达到1600多户。”孝感市住房保障和房屋管理局副局长卢红霞说。而截至今年6月，孝感城区可售房源达到230万平方米，利用商品房作为保障房源被提上议事日程。
为了让保障对象满意，房源条件很严格。地段不能太偏，房子品质要好，有合法建设手续，最重要的是价格不能太高。物价部门先期会对候选项目价格进行核准，在此基础上，采购价格下浮15%左右。中标供应商还需按基本入住标准对中标的商品房进行统一装修，装修价格为每平方米200元。
经过筛选，华厦龙成和华隆公馆两个项目最终参与竞争性磋商招标。政府共采购200套房源，评委们按照各项指标给两个项目打分，政府将从得分高者手中采购116套房源，其余的84套从第二名那里采购。“关键是看谁能在价格下浮15%的基础上，给出更多优惠。”卢红霞说。“政府的出价，已经接近成本了。”华厦房地产开发公司销售总监翟素婷说。华厦龙成项目里70-80平方米的户型，销售情况并不理想，通过政府采购将其转为公租房，虽然价格低，但胜在回笼资金快。
经过磋商，最终华厦龙成项目价格下浮16.8%，华隆公馆项目价格则下浮17.47%，成交价都低于城区商品住房平均价格。
搭建线上线下两个平台
宜昌帮棚改户选好房子
政策摘要
2015年全省棚户区改造货币化安置比例力争达到40%以上，商品住房库存量较多的市、县，应尽可能将存量商品住房作为主要的安置房房源。棚户区居民通过政府搭建的交易平台选择购买政府代筹房源的，政府及征收部门应采取公开竞价、集体团购等方式为被征收人争取购房优惠。
——摘自《湖北省关于推进棚户区改造货币化安置的指导意见》
8月6日，宜昌市棚户区改造安置商品房源展示厅内，大屏幕滚动显示各个楼盘的房源信息。
除了实体交易平台之外，宜昌房产交易网还开辟了安置房源库专栏，开发商、棚改居民通过线上线下两个平台，实现了互联互通。“自平台开通以来，有67户棚改户在我们项目认购住宅。”宏峰·上上城项目销售经理李薇说。棚改居民在这里可以享受约2万元的优惠。该项目三期与松林路棚改区相邻，其中约40%是90平方米以下的小户型，这也是多数棚改居民选择的户型。
政府搭建的平台以及货币化安置方式，也为棚改居民提供了更多选择。松林路棚改居民高飞的旧房拆迁后，可以获得补偿30多万元，但他并没有去购买新房。“虽然新房有优惠，但对于我来说，价格仍较高，况且买新房还要等几个月交房、装修。好在现在拆迁都是给钱，可以灵活处理。”最终，高飞决定在附近小区购买一套二手房。“市场主导、政府搭台、企业让利、百姓得实惠。”宜昌市征收办主任张忱彬说。企业自愿入驻平台，所有项目均需取得预售许可证，交房时间不超过一年，符合居民安置意愿，以中小户型为主，所在小区基础设施完备。棚改户签订征收补偿协议后，凭证明到平台上挑选房源，可在低于该项目同期市场成交均价的基础上，再享98折优惠。
自今年5月两个平台开通以来，已有19家企业、20余个商品房项目，两千余套房源入驻。目前，共有300余户棚改居民与开发企业签订了购房协议。预计随着宜昌棚改三年计划的开展，棚改居民住房需求将会持续旺盛。
【金融政策】
金融机构助推棚改
政策摘要
各地要多方筹措资金，加快棚户区
改造，积极争取国开行贷款规模，充分
发挥国开行贷款引导示范作用。地方政府统筹使用保障性安居工程资金，可作为项目资本金注入到市县政府融资平台，放大资金效应。
——摘自《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》
棚户区改造对于地方政府的筹资能力是极大挑战，金融机构的支持必不可少。今年，在国家开发银行之外，中国农业发展银行也加入了支持我省棚改的行列。
全省2015年国开行贷款项目规模（支持户数）27万户，项目总投资1891亿元，国开行贷款总需求1434亿元，我省最终确定授信额度为600亿元。截至今年6月底，我省争取国开行棚改项目贷款授信498.35亿元，新开工棚改项目新增贷款发放103.6亿元。目前，我省正积极协调和组织各地展开第二批棚改项目的申贷工作。7月下旬，申贷额度91.12亿元的棚改项目通过了国开行湖北分行的审核。
此外，省住建厅还与中国农业发展银行湖北省分行签订了棚改贷款合作协议。按照协议，今年，农业发展银行将争取发放300亿元资金支持我省棚改重点项目。目前，全省已有32个市县，154个项目进入棚户区改造农发行贷款项目库，涉及贷款资金152.56亿元，已审批17个项目，贷款资金26.5亿元，项目主要集中在恩施州、宜昌、咸宁、孝感、荆门市等地。
【专家观点】
叶学平（省社科院经济研究所所长）： 棚改以货币化安置为主，以及收储商品房作为保障房房源，其实是政府应对当前形势作出的决策。一方面，保障性住房数量存在缺口；另一方面，商品房库存亟待消化。此时政府出手，缓解了商品房积压的状况，又弥补了保障房数量的缺口，最终形成多赢局面。
但需要注意的是，收储商品房是一种阶段性措施。政府此举是为保障民生兜底，而不是为房地产开发商兜底。市场风险、供求关系波动，还得靠企业自己去应对，政府主要负责宏观调控并维持健康的市场环境。一旦市场形势变化，收储商品房之类的政策可能就不会继续执行了。
