北京住宅销售额创近5年新高 改善客群存购房尴尬

在地王频出的北京城，六环以内正在“全城豪宅化”，但过去拍出一个地王，周边二手房一夜暴涨20万元的现象也不再出现。“即使位置相近，但产品差距巨大，对理性的购房者来说，已不期望3万元/平方米的房子能涨到10万元/平方米。”亚豪机构市场总监郭毅向《证券日报》记者透露，纵观今年拍出高价的地块，实际上周边二手房房价几乎都未短时间内暴涨，尤其15年-20年房龄的二手房价格基本没有提升。

但对新房市场来说，未来入市的多数项目单价、总价均过高，这意味着对想“卖一买一”的普通改善需求来说，可能处在“夹心层”，逐渐面临无房可买的尴尬境地。

值得注意的是，即使北京城高价地催生周边板块房价暴涨的市场现象已经很难再现，但今年以来，在新房市场，商品住宅成交金额和依然创下新高，而且高于6万元/平方米的住宅占比正在快速攀升。

郭毅认为，在购房需求的拉动下，加上高地价催升房企惜售心态，年末楼盘涨价现象将再度重现。

　　住宅销售额创近5年新高

据亚豪机构统计数据，截止到11月29日，今年1月份-11月份，北京商品住宅的成交金额高达2208.69亿元，达到了自2010年以来，近5年同期新高。同时，商品住宅成交均价为26618元/平方米，再创新高。

根据亚豪机构提供给《证券日报》记者的上述数据，2009年以来，今年前11个月的成交套数和面积均仅高于2011年和2014年同期，成交金额和成交均价则是2009年以来同期的最高值。显然，成交量、价的双双上扬，是造成今年前11个月北京商品住宅成交金额创下近5年同期新高的主要原因。

具体来看，据亚豪机构统计数据，今年北京商品住宅市场中成交价格低于6万元/平方米的普通住宅共成交1264.6亿元，占到总成交金额的57%，位居各产品类型之首，其次是自住型商品房，共成交382.45元，占总成交金额的比重为17%，别墅和成交价格超过6万元/平方米的高端住宅的成交金额占比分别是15%和11%。

值得一提的是，虽然普通住宅依然占到北京楼市的半壁江山，但与去年同期相比，市场占比已减少了12个百分点，这12个百点则分别被自住型商品房、别墅及高端住宅所填充。其中高端住宅的成交占比上升最为明显，同比增加了6个百分点，其次是自住型商品房，市场占比同比提升5个百分点，最少的别墅，也同比增加了3个百分点。

郭毅认为，今年楼市成交量的走热趋向于两极化，即首套刚需和多次改善。

　　改善客群存购房尴尬

统计显示，今年前11个月，北京六环以外普通住宅的套均成交价格为186万元，而五环以内的自住房的套均价格不过176万元，相比之下，自住房的优势更为突出。

而对于改善型客群来说，无论是首次改善，还是多次改善，考虑的无非是地段、面积、价格三方面。今年前11个月，五环内只有120平方米以下的住宅，其成交套均总价低于400万元，也就是卖掉一套二手房后基本上可以支付一套新房的首付款，但户型面积低于120平方米，大多是两居、三居产品，对于改善型客群来说过于局促。但是，在配套、交通相对完善的五环以内，户型面积越大的住宅总价则会越高。

据亚豪机构数据显示，五环以内单套面积在150平方米-200平方米的住宅，套均总价为875万元，而单套面积在200平方米以上的住宅，套均总价高达2017万元。

对此，郭毅分析，北京五环以内的住宅已经呈现出泛高端化的特点，“卖一买一”需求的首改客群在卖掉旧房之后，虽然因为政策放宽，首付比例低至三成之后尚且能够负担，但过高的月供却会压垮整个家庭，所以首改型客群在新房市场已经很难找到与其地段、面积、价格这三方面需求均匹配的产品，只能选择地段更远的新房，或者是品质差但面积大的二手房。

随着房价与地价鳞次栉比的上涨，五环以内除了少量自住房以外，豪宅将会一统天下，改善型客群则成为新的“夹心层”，逐步面临着无房可买的尴尬境地。

事实上，有分析师曾向《证券日报》记者透露，深圳楼市同样面临着这样的局面。在老城区，有一部分原本拥有住房的居民现在收入并不高，即使“卖一买一”依旧难以实现改善住宅的目的。

　高价地再难致周边房价暴涨

事实上，随着今年高价地和地王频出，过去周边板块二手房业主坐地起价、一夜暴涨的市场现象已经消失。对于周边开发商来说，由于项目库存和产品定位不同，也无法再轻易借助高价地来抬升房价，高价地已经难以再度催生周边板块房价暴涨。

以东坝板块为例，保利、龙湖、首开、恒大等标杆房企均在此布局，在过去一两年内高价地频出，现在已经有售价8万元-10万元的豪宅销售。但与保利首开天誉相邻的10年以内房龄的次新房首开常青藤并未大幅涨价。

“首开常青藤现在销售均价为4万元/平方米，与年初相比，涨幅约10%，但这个小区是中端产品，即使周边有卖10万元/平方米的新盘，一下子猛提价也不现实。”链家地产某人士向《证券日报》记者表示，东坝目前交通环境较差，即使频繁出高价地，也难以拉升现在周边板块的房价。

而对于丰台新晋楼面价7.5万元/平方米的地王来说，周边二手房房龄几乎都超过10年，即使位置相近，但产品差距巨大，涨价相对乏力。以紧邻这块新晋地王为例的万年花城五期为例，拍出地王一个月内，90平方米两居户型单套总价涨幅基本在10万元以下。不过，只要有房源出来，成交周期则缩短很多。

郭毅进一步向《证券日报》记者表示，高价地或地王已经难以大幅拉动周边10年以上房龄的二手房房价，即使是10年以内次新房有一定涨幅，一样难以企及豪宅。

实际上，除了二手房，对于高价地周边的新房来说，涨价动力也并不尽相同。以楼面价拍出3.8万元/平方米的通州台湖板块为例，该楼面价已经超过该区域内楼盘的成交价。据北京市住建委网站显示，目前正在预售的首开万科公园里项目，部分房源成交价为2.6万元/平方米，有些售完房源价格则接近2.9万元/平方米。

“在这一板块内定位为刚需产品的项目，存量较高，其开发商有回笼资金的需求。由于产品逻辑不同，高价地对其影响并不大。”郭毅透露，但对于与高价地项目同品质的高端盘来说，则存有涨价空间，尤其销售进入尾盘阶段的项目，新高价地的项目尚未入市，在窗口期内，涨价空间相对较高。