房企们靠什么钱在拿地？行业负债率升至96%创新高

中国房地产业协会发布《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示，房地产行业2015年负债水平保持高位运行，净负债率均值为96.09%，较2014年上升7.23%，再创新高。

报告称，高企的长期负债水平反映出企业扩张依赖借贷的模式没有明显改善。

净资产负债率，是指企业负债与企业净资产的比重，反映出企业的负债水平。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，房企资产负债率走高是近来的一个典型趋势。负债走高，有两种情况，前者是主动扩张，后者是销售不畅带来的资金缓慢，导致负债被动走高。房企的负债走高需要分企业来看。

新城控股副总裁欧阳捷称，目前整体货币比较宽松，去年下半年以来，房企积极发债，资质较好的企业发债成本仅3.5-4%，且相对容易。因此，都在大举发债。另一方面，目前一二线城市优质地块稀缺，销售去化加速，房企获取优质土地的需求暴增。这是平均负债率上升的重要原因。

有房地产企业财务负责人表示，不能从一个净资产负债的平均值来简单判断行业的走势，还需要分企业来看。一般而言，要结合先进、应收账款、是否增资扩股等因素，来判断企业的经营状况。总体看，上市龙头企业扩张比较快，拿地凶猛，这也可以从房企整个资产总之看出。

上述报告统计，2015年，上市房企总资产均值为586.18亿元，同比上升30.88%；净资产均值为157.71亿元，同比上升23.44%；房地产业务收入均值为117.73亿元，同比上升22.95%。各项规模指标中，总资产均值增速和房地产业务收入均值同比增速分别上升7.46%和18.96%，均有所回升。

陈晟称，在房地产主业依然扩张迅速的企业，是去年房企负债率走高的重要原因。

但不可否认的是，房企扩张的背后，是盈利能力的走弱。

中原地产首席分析师张大伟表示，2015年是房企告别两位数利润率的第一年。只有9%，在2014年房企的平均净利润率为10.5%，在2013年净利润高达11.97%。2016年一季度6-7%的房企净利润率已经是历史最低，这其中最为突出的原因是拿地成本的上升。

中原地产统计数据显示，截止5月25日，年内抢地最积极的房企合计拿地为3887亿，合计建筑面积为6187.7万平米，平均拿地成本为6283元每平米。而在2015年同期，拿地平均成本只有4231元每平米。也就是企业拿地平均成本增加高达48.4%。

不愿具名的房企投资负责人表示，不断走高的房价以及各类建安财税成本，不断挤压房企的利润空间。主营业务是房地产的企业，只有扩大规模，才能获得较充裕的资金、低的融资成本以及营业收入，否则将被挤出市场。