评述：从万宝之争到中海变局的房地产艰难时代

在宏观经济转型升级的艰难大环境下，巨大的库存去化量，将是衡量中国房地产企业未来发展的砝码。

观点地产网 本刊编辑部 刚过去的一周，霸屏近一个月之久的“万宝之争”因为万科申请继续停牌而暂时冷却。不曾想，接棒刷爆朋友圈的消息竟是中海人事。

1月19日，中国海外发展有限公司对外公告披露，其执行董事兼总裁陈谊因需要投放更多时间于其他事业发展及个人事务而辞去前述职务。

然而，陈谊辞职事件引发的震荡余波还未散去。中国建筑(601668,股吧)又于1月20日发布公告，因年龄原因，中海前任主席孔庆平不再担任中国建筑副总经理职务。

据观点地产新媒体了解，从去年开始，中海已经有多名中高层相继离职，包括原集团副总裁、营销公司董事长曲咏海、中海宏洋助理总裁范逸汀、执行董事郭勇及阚洪波等。

有分析人士指出，中海的这一系列人事变阵直接指向的是其近年来一直推进的内部整合。

回顾过去的2015年，房地产行业仍然为变革与转型期的关键时期。对于房企来讲，也是高管频频流动与人事动荡的一年。

以万科为例，从2015年3月毛大庆的离职开始，万科管理层人事调整不断，包括莫军在内的多名高管因为各种不同的原因离职。此外，世茂、星河湾、金融街(000402,股吧)、保利、协信、阳光城(000671,股吧)等众多知名公司亦纷纷有高管离职，职位涉及总经理、副总裁、总裁等等。

显然，房企高管离职并非简单的像企业所公示“正常的人事变动”，或者企业高层和当事人所说的“因个人原因”而辞职。

对于房地产行业而言，过往一年是“艰难”的，无论是经济调整的大环境低迷影响，还是行业高库存与企业转型等自身因素，而这些都是众所周知的原因。

数据显示，2015年大部分房企的销售情况符合年初预期。但是，销售目标完成率的基本完成主要是基于下半年以来市场基本面好的城市的需求过度透支导致。

对品牌房企而言，由于需求的透支与城市布局的不合理等因素，2016年仍然面临较大的市场压力。而对中小房企来讲，2015年房企销售业绩普遍下滑2-3成属于正常，2016年也很难有较大的起色。

另外，观察中国房地产离不开宏观经济。国家统计局1月19日公布，初步核算，2015年全年国内生产总值676708亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9%。

“6.9%是一个不低的速度，符合中高速的目标，符合中国现阶段经济增长的各种因素约束、有关战略目标客观需求的表现。”国家统计局局长王保安在1月19日的新闻发布会上如是表示。

但他也特别指出，2015年中国房地产市场下行以及股市出现的波动都对中国经济增长产生影响。

显然，房地产对于中国经济增长的影响，最主要就是从曾经的20%滑落至1%的开发投资增速，而这在未来也将影响到房地产行业的供需平衡。

另外，2015年房地产销售金额增速远远高于销售面积增速，主要原因就是房价在上涨、城市在分化。

造成这一现象的原因之一，就是资本和需求在逃离三四线城市，挤入一线城市，市场分化还在加剧，“化解房地产库存”前景仍然艰难。

房地产库存到底有多少？国家统计局数据显示，2015年末，商品房待售面积71853万平方米，比11月末增加2217万平方米。

7.19亿平米的库存，按照2015年销售面积12.85亿平方米计算，只需要半年多时间就可以消化完毕。但如果房地产库存去化周期只有半年时间，那么去库存也不会成为当前行业的头等大事，“化解房地产库存”也不会上升到国策高度。

华泰证券(601688,股吧)近期一份研报指出，测算1998年房改以来的已开工未销售数据，全国隐含住宅库存为28亿平方米，按照目前去化速度隐含去化周期2.4年，远超所谓的8-16个月的正常区间。

从消化的角度来说，28亿平方米的库存没有任何问题。真正问题出在时间上，2.4年的库存去化时间，再考虑到新增土地出让，出清时间可能会达到5年之多，而对开发商来说，大约3.8年的借款利息将吞噬掉所有的利润。

由此可见，2016年将是中国房地产真正的“去库存”元年。在宏观经济转型升级的艰难大环境下，巨大的库存去化量，将是衡量中国房地产企业未来发展的砝码。