中国楼市休整期才是真正购房时

这个春天会是房地产的春天吗？继央行再降息的强刺激后,两会派出政策大红包。据《政府工作报告》指出,今年房地产政策将坚持分类指导,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产平稳健康发展。

坊间认为，两会后，地方将迎来第四轮房地产刺激政策,政策利好通道即将洞开。

这对于有购房需求的买家来说,是一次难得的“窗口期”。

BWCHINESE中文网此前报道，中国楼市在过去一年出现疲弱走势。截止去年年底，全国多数城市已相继表态退出了限购政策。不过，海南奥林匹克花园有限公司董事长冯川建表示，市场的事情就应该交给市场。

两会向来被认为是楼市的风向标，房企借此制定一年的战略，购房者借此下决心是否买房。很多想贷款的人也在纠结是赶快出手还是等到两会过后再买房？兜里有钱，政策放宽，是出手还是等待？

“首套房房贷利率一降再降，这次必须出手买房。”沈先生去年就在丰台看中了一套房，准备买来用作婚房，但是由于价格太高，只好作罢。去年年底降息时，因为价格没达到要求所以仍然绷着没买，直到2月底再次看到银行降息的消息，立马决定贷款买房。他看上的这套一居室45平米，总价150万，在降息后他不确定该用什么方式贷款。

专家解析：“伟嘉安捷”认为，案例中的沈先生属于刚需置业人群，而且房屋面积为45平米，如果他在单位缴纳公积金，用公积金贷款最为合适。央行降息后，目前5年以上的公积金利率仅为4%。

他看上的房子150万，45平米，如果是首次置业，用公积金贷款最高额度能达到120万，能让他在月供方面省下一大笔开支。

从央行2月底再度降息的举措来看，现在无论是从银行利率和放款速度，还是各项宏观的贷款政策对购房人都较为宽松。预计此次央行降息后，房贷市场将会迎来新一轮的房贷办理热潮。

国家统计局11日发布“2015年1－2月份全国房地产开发和销售情况”显示，楼市多项重要指标下行态势未改。除一线城市外，其他城市商品房销售量价数据尤不乐观。

专家认为，在“稳定住房消费”的总基调下，今年中央将继续坚持引导和支持居民合理住房消费，并延续“分类指导，因地施策”的方针，以促进中国房地产市场平稳健康发展。

在短短不到半年内,楼市已经经历了三次政策提振,政策出台的密集程度与力度,远超市场预期。

2015年两会后,市场预期第四轮政策刺激会更加重磅,不排除地方会出台更多刺激政策,目前的政策环境,其宽松度可谓是直追2009年。

市场将可能发生怎样的变化呢?不少人将目前的市场与六年前进行对比,认为两者具有很高的相似性。2008年底,楼市一样位于调整低谷,2008年12月份,广州十区均价跌至8012元/平方米,为全年最低点。

然而,在政策刺激下,楼市开始渐变,2009年3月份,“小阳春”行情开始越演越烈,成交放量翻番,当年5月之后,楼市窗口期宣告彻底关门,楼市别春入夏。

据亚豪机构统计数据显示，3月首周，北京商品住宅总成交量、成交面积分别为1142套、11.48万平方米，与前一周相比，成交量、成交面积分别上涨2.2%、7.4%。

不同于前几周自住房项目始终占据成交前列，上周商品住宅项目成交发力，成为普宅市场成交主力。从上周北京楼盘成交排名前十位来看，自住房与普通商品住宅各占半数，从成交结构上看，2万元盘成为楼市主力。

统计显示，上周北京普通住宅成交套数TOP10中，成交均价在2万元/平方米以下（含2万）的楼盘共有7个，占比高达70%，而另外3个项目的成交均价也集中在2.2万-2.4万元/平方米之间。

公寓豪宅市场也迅速升温。统计显示，上周北京共有9个公寓豪宅（均价超过6万元/平方米）成交，共售出公寓豪宅20套，成交总面积为4029平方米，环比前一周分别增加了2.3倍和2.9倍。

除了北京，中原地产研究中心统计数据显示，上周54个城市成交量均出现快速复苏，一周签约套数为37690套，环比上上周上涨了53.6%。

另外，从深圳金地湖山大境踩盘发现，元宵节后迎来了看房的人潮，销售人员介绍，进入三月，成交量开始平稳回升。“随着梅观高速的利好消息，东莞豪宅市场受到了深圳改善性住客的青睐，成交会比较乐观。”一位熟悉深圳北的业内人士表示。

商业地产方面，目前不少开发商酝酿在年初降价促销，快速出货，部分楼盘推出商铺打前锋，低价出售成功回笼资金。

数据显示，去年淡市下东莞部分开发商低价卖商铺回笼资金，创下了2008年以来的商铺成交量历史新高，今年开年，虽然楼市回暖迹象明显，但是部分开发商对楼市判断仍然谨慎，延续着去年的销售策略，降价推售商铺，促成了今年开年商业地产销售热潮。

李克强总理在《政府工作报告》中提到今年GDP增速目标为7%,这是否意味着经济下行,利空楼市呢?楼市专家黎文江分析称,GDP增长7%算是一个正常的目标,虽然相对前两年有所下降,但从世界范围与增长的绝对值来看,这个数字还是很大。

在黎文江看来,“7%”对于房地产来说是利好,房地产的前景值得看好,“它表示经济有下行的可能性,这个时候需要房地产去稳定经济,发挥其在扩大内需、拉动投资方面的重要作用,所以今年提出了支持住房消费,表示国家支持房地产发展。”

当谈到房地产税能够帮忙抑制房价时,黎文江持相反意见:“羊毛出在羊身上,开征房地产税,这部分税收最终会加在租金和房价上,房价上涨是必然的。”

众多楼市利好之下,广州库存量很大也是事实,黎文江分析称,库存绝大部分是130平方米以上的大户型,而今年刚需会供不应求,价格可能有小幅上涨。3—6月将成最佳购房季。

赵小姐和老公住在一套两居室里，去年她有了孩子，所以她想把现在这套房子出租，再买套大一点的新房。春节前后这几天她跟老公一直在看房，恰好前几天央行又降息了，对于该不该出手买房她仍然拿不定主意。“最近北京正在开两会，说不定还能出更优惠的贷款政策，所以等过一阵子再买也许更划算。”所以她决定再观望一段时间。

专家解析： 从以往政策出台的规律来看，两会过后央行多半会出台一些货币金融政策进行调整，所以部分购房人会观望到两会之后，看是否有利好政策出台，从而把控自己的入市时间。

近期央行降息政策出台后，北京地区的看房量也明显上升，处在观望中的购房人并不在少数。“伟嘉安捷”认为，央行在2月再次降息，而且多项贷款政策都利于购房人出手，所以北京今年的房价也会企稳回升，业主议价空间缩小，买房人如果有贷款需求，还是提早出手较为适宜。

对于2015年一线城市楼市的走势,“向好”是一种共识。当前,在全国房地产尚处于修整的棋局下,一线城市由于处于“价值高地”,势必成为沉淀政策利好的“资金池”。

而北上广深的限购又尚未完全退出,楼价还暂处于压抑状态,因此楼价表面平稳。这正是一个隐而待发、价值迸发的前夜,可谓十年难逢,转瞬即逝。

香港路劲董事局主席单伟豹建议购房者,如果有买房计划,6月份前可以出手了。同策咨询研究部总监张宏伟表示,今年上半年入市为最佳,今年下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情。

而无论是保守派还是激进派,专家们都断言,在楼价上涨爬坡路上,越早入手就越是实惠。