中国救楼市 必出这10招

近日，中国国家统计局公布了2月份70个大中城市住房价格。70个城市中，66个城市房价下跌。面对房价持续下跌，市场中存在着政府救市的呼声。

中国住建部部长陈政高19日在谈及住房公积金管理工作时强调，将进一步增加公积金贷款额度、降低门槛，推动公积金跨省、跨市异地支取等举措。

而同一天，福建省正式实施《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》，“闽七条”被称为今年第一个救市政策。

事实上，在今年稳增长的政策基调下，中央政府高层密切关注低迷的楼市，一揽子支持政策料将密集出台。

财经传媒人刘晓博撰文分析认为：

1、对首次置业者，公积金和商业贷款首付，必将全面降低到2成，利率执行公积金基准利率。

使用公积金购买首套房的首付比例降至两成时，将刺激146万套住房需求。

分区域来看，一二线城市新增住房需求明显高于三四线城市，其中，一线城市可实现的住房需求上涨0.71个百分点，二线城市可实现的住房需求上涨0.76个百分点，三四线城市上涨0.38个百分点。

据此推算，针对公积金购买首套房降低首付比例至两成对一线城市住房需求刺激18万套，二线城市约为90万套，三四线城市约为38万套住房需求。

同时需注意，地方政府对于公积金贷款有最高限额的规定。家庭即使能支付两成的首付款，剩余八成的住房贷款也很难用公积金实现。

以北京为例，根据百城价格指数，北京今年2月份的住宅均价为32260元/平米。按照90平米的房屋计算，首付两成后剩余贷款为258万。

而北京市住房公积金政策规定，购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房，贷款最高额度为120万元。

也就是说，剩余八成房款根本不能由公积金满足。上海、广州等城市也存在同样的问题。

若进一步将商贷及公积金贷款的首付比例全面降至两成，将刺激386万套住房需求。其中，一线城市新增总需求1.74%，约44万套；二线城市新增需求1.7%，约202万套；三线城市新增需求1.4%，约140万套。

2、第二套房的首付也将全面降低，公积金执行基准利率，商业贷款的利率上浮空间将降低。对于已经完成首套房按揭的，第二套房的优惠力度会更大。

如果相关政策出台并落地，对贷款买第二套房的家庭将是一大利好。目前，按武汉市相关规定，对于第二套房房贷，如第一套已还清，第二套房可享受首套房待遇，首付最低为三成；如第一套贷款没有还清，则首付最低为七成，利率为基准利率的1.1倍。

对后一种情况，如二套房首付比例降至五成，首付可少付两成，一套总价100万的房子可少付20万首付，将大大减轻购房人的首付压力。下调房贷利率也将减轻购房人的还款压力。

3、新房和二手房交易的契税将有所降低。

一般个人购买不属于家庭唯一住房的，无论是普通住宅还是非普通住宅，一律按3%税率征收契税。

而对于个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，可减半即按1.5%税率征收契税。

对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%的税率征收契税。

如果能够在契税上、营业税上给予适当减免，或许能起到更大的连锁反应。

4、公司已经上市的开发商，通过证券市场再融资将更加容易。

近年来一直受制于融资渠道不畅的房地产企业，正迎来一段融资政策相对宽松的“甜蜜”时光。

中弘股份18日公告称，董事会通过决议，将通过非公开增发募集资金39亿元。其中，17亿元将用于位于济南市的中弘广场一期、二期项目。

此前，中弘股份旗下公司以15.6亿元的价格，通过拍卖取得有济南“第一高楼”之称的“启德国际金融中心”项目，并将之更名为中弘广场。

就在中弘股份发布增发方案的前一日，保利地产也发布公告，将通过增发募资100亿元。来自东方财富Choice的数据显示，自今年以来已经有14家房地产企业进行增发或发布增发方案。

目前的市场环境已经发生变化。前几年限制房地产企业在股市上募资，那是因为当时房地产市场泡沫较大。现如今，房地产市场正在由卖方市场变为买方市场，房企也在变得更加理性，通过政策松绑能让房地产市场保持一个合理的发展速度。

5、关闭多年的房企上市的大门将打开。

最近汉京置业借壳湖北金环成功，就传递了这样的信号。停牌近5个月的湖北金环公告称，公司拟以8.3元/股的价格非公开发行1.79亿股购买京汉置业100%股权。交易完成后，京汉置业将实现借壳上市。

京汉置业此次借壳上市，也是A股市场近两年来首家拟借壳上市的房地产公司。

值得一提的是，最近两年来A股尽管借壳重组案例不少，但并没有地产公司成功借壳上市。

此次京汉置业借壳湖北金环，意味着监管层对房地产公司融资渠道的进一步放宽。目前高层对于楼市的态度是市场化调控，对地产再融资和重组的松绑有利于缓解地产行业的资金压力，预计未来还会有其他质地较佳的地产公司借壳。

6、开发商在购买土地之后缴纳土地使用金会有更大的宽限期。

7、银行对于开发贷款，会选择性放松。比如房地产风险相对较小地区，会有所放松。

8、通过新债换旧债，为相当一批地方政府输血，这样他们催逼开发商交税、缴费的紧迫感会缓解。

某开发商曾透露：一个项目建起来，不算拿地成本，有62%的利润都是被政府以税费的名义征收走的，税和费的名目繁多，有高等教育附加费、城市建设费……

中国财政部新闻发言人3月8日在接受采访时表示，报经国务院批准，近期财政部已下达地方存量债务1万亿元置换债券额度，允许地方把一部分到期的高成本债务转换成地方政府债券，政府债券利率一般较低，匡算地方政府一年可减少利息负担400亿~500亿元，这既缓解了部分地方支出压力，也为地方腾出一部分资金用于加大其他支出。

9、在棚改、保障房供应上，一般不再产生新的增量住房，而是通过购买闲置商品房的方式解决。

近年来，保障房供给数量增长很快。根据规划，“十二五”时期，全国城镇保障性安居工程建设任务为3600万套，保障性住房覆盖率提高到20％以上。最新数据显示，截至2014年9月底，已开工、基本建成的保障房数量，已经分别达到年度目标的103％、98％。

目前，部分城市保障房总体供应量的缺口不是很突出，但是各个住房群体之间分布不均衡，也就是出现了结构问题，尤其是中低收入群体住房仍面临一定困难。

在上述情况下，一种思路是继续建造保障房，但是住房位置、配套设施可能有一定问题，另一种思路就是政府收购商品房作为保障房，相比直接新建，优势在于投入周期较短；并且解决了部分保障房位置偏远、配套不完善的问题。

收购商品房作为保障房的措施，还有利于解决部分商品房积压的问题。

10、借鉴此次激活股市和以往发展房地产的历史经验，会通过房价上涨激发购房者的紧迫感，从而带来增量需求。

一线城市是中国楼市的领头羊，全面取消限购不太现实，但可以“完善限购政策”，用事实上的放松，带来房价上涨。

一线城市涨了，其他城市的楼市就有了风向标。这跟此轮行情启动银行股，异曲同工。

进入3月下旬,随着一手房未来推盘放量回升,将会推动成交大幅向上修复,4、5月份大中城市单月同比增长20%值得期待。

目前宏观经济整体仍然较弱，房地产对于稳增长的重要性凸显，因此，未来房地产整个政策环境将持续友好，这点在两会的政府工作报告中也得到体现。

回顾一下过去十年的政府工作报告内容:05-08年以控制房价为主，09年稳定房地产投资, 10-14年又以抑制投资需求、稳定房价为主，而在15年政府工作报告中，明确支持改善性住房需求。

而中国总理李克强总理此前多次讲话，都突出表明了鼓励改善性住房需求的态度。此外，目前房价仍然不具备系统性上涨风险，也为政策环境持续友好提供支撑。