中国房企并购暗藏寡头竞争隐忧 走在吃与被吃的路上

天下大势，分久必合。如今中国房企就走在“吃”与“被吃”的路上。

5月19日晚，融创中国和莱蒙国际集团有限公司（03688.HK，以下简称“莱蒙国际”）联合发布公告，双方于当日签订框架协议。融创中国将以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权。

今年以来，万科、中海、恒大等行业龙头企业纷纷踏入“并购”大潮，加大“跑马圈地”的步伐，开启了楼市新一轮“并购时代”。

5月25日，著名经济学家宋清辉向长江商报记者表示，“当前，并购已经成为房企保持业绩增长、增强核心竞争力和资源配置的重要手段，体现出房企对业绩增长需求的急迫性；就大趋势而言，接下来房企的并购潮不仅会继续，还可能呈现加剧之势。”他同时表示，另一方面来看，楼市并购或催生出寡头隐患，并不利于整个行业的良性发展。

龙头企业上演“并购大戏”

融创中国和莱蒙国际集团有限公司签订框架协议，也成为融创中国一个标志性的节点——实现了其在北上广深四大一线城市的排兵布阵。

早在今年初，融创中国董事长孙宏斌就曾公开表示，将加大广深布局；另一方面，收购莱蒙国际似乎弥补了融创多次交涉绿城、佳兆业、雨润未果的创痛和遗憾；百般周折，孙宏斌此次终于在深圳顺利“突围”。

值得注意的是，不光是融创中国，众多房企似乎早就嗅到了一致的商业信号，在2016年纷纷不约而同踏入了“并购”大潮。

1月17日，万达集团公布了董事长王健林的年度报告，其表示今年要完成3宗较大规模的国际并购和5宗国内并购；而一向出手大方的恒大也向新世界、华人置业、信和置地等港资巨头收购15个大型项目，在2015年创下602亿的斥资纪录。

3月14日，中海和中信上演了一场“央企并购大戏”，中信股份以人民币310亿元作价中海。双方宣布，中信股份将若干在中国住宅地产项目中的权益售予中海，而中海将向中信买方增发股份，并以转让公司旗下资产作为对价。中海地产有关负责人也表示，中海地产未来仍将加速兼并重组步伐，重点是收购央企资产。

至于万科、宝能、安邦三者的并购案也从去年岁末就拉开序幕，截至2015年12月24日，万科和安邦已发出“在一起”的声明。

恒大为回归A股铺路 融创借并购扩局

长江商报记者梳理公开资料发现，今年以来，包括万科、万达、恒大、碧桂园、九龙仓、融创中国、金科等20多家房企在内，通过各种形式的并购、合作达成包括土地、项目、公司等近百宗交易。

“万科注资深圳地铁600亿元，一方面是看好地铁业务，希望与其地产业务发挥协同效应，另一方面是有助于增强万科团队对公司的控制权；中海先与中建重组，后整合中信，企图夺回市场老大；恒大近两年动作不断，仅去年上半年就斥资超过400亿向港资收购了十来个项目；融创号称并购王，并购足迹遍布上海、广州、杭州、苏州、成都、武汉、东莞等地区。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉向长江商报记者解释。

“并购特点最为突出的可能非中海莫属。2010年至2016年，中海地产三次并购整合的总资产价值超过2000亿元，低调的中海成为中国房地产市场上当之无愧的并购王，为规模持续增长打下了坚实基础。”宋清辉表示，“恒大和融创作为房地产并购领域的标志性企业，最近的并购行为几乎都登上了行业新闻的头条；融创以收购方式扩大公司版图的战略意图明显，而恒大最新的大手笔并购或是为了回归A股上市。”

小房企面临“边缘化”生存危机

5月26日，长江商报记者从明源地产研究院获悉，明源地产研究院针对近100家上市房企过去5年业绩表现进行了分析：从行业销售收入增长率来看，2013年达到近五年来行业增速的顶峰，随后高位回落出现拐点，增速逐年放缓，行业增长面临天花板，销售收入增速呈现倒U走势。

与此同时，“龙头企业的行业主导权进一步增强，强者恒强；小型房企在市场竞争处于弱势地位，面临被边缘化的危险。”明源地产研究院副院长、房地产研究专家刘策告诉长江商报记者。

“行业中的并购趋势将促使市场集中度提高，市场将向寡头竞争转变。在该种市场结构下，竞争程度有所缓和，利润率有所上涨，行业将更加成熟与规范。”但韩长吉同时指出，“几家大企业主导市场规则，有可能给市场准入者设置障碍，市场有可能失去活力。”

在宋清辉看来，近两年众多失败的并购案例，都折射出突出隐患：一是相同的业务“整而不合”会出现多弊病；二是并购催生出寡头隐患，不利于整个行业良性发展。

除此之外，韩长吉还从资金的存量与流量方面阐述了地产并购的隐忧，“无论是规模扩张还是多元化发展都需要资本做支撑，尤其是在土地资源日益稀缺与地价高涨的时代，房企需要充分利用各融资渠道，保障资金链安全。”

房产行业并购春天已到来

“并购融合是未来房产行业的一大趋势，形成加速洗牌态势，未来有可能将催生出一大批地产‘巨无霸’。”宋清辉分析。

刘策认为，“并购潮”的出现意味着房地产行业“天花板”效应已经显现，以往谁都可以“吃饱饭”的天赐行情已经不在；冷酷的行情加剧了企业竞争，“大鱼吃小鱼”现象频现，房地产行业的市场份额越来越往龙头房企倾斜，“马太效应”明显。

“类似万科、恒大等大型房企想要通过借助自身规模优势、财务状况、融资优势，使自身实现逆势持续增长的目的；与此同时，这也压缩了小型房企的生存空间，资金、经营压力上升，被迫出让企业项目，或变卖股权引进战略投资者以维系企业正常运营等问题。”刘策说。

谈及未来，刘策感叹，“房地产行业并购的春天已经到来。”

“未来，房地产行业将迎来兼并重组高峰期。不管是强强联手、弱弱联合，还是以强并小，兼并重组都将促进资源向优势房企集中，优化行业竞争格局；同时，房企通过并购，可以获得优质土地资源，提升资金的周转效率，以及降低项目的运营成本等。”刘策补充道。

韩长吉也持相同看法，“从产业生命周期来看，房地产行业正步入成熟期。这一过程中市场竞争十分激烈，行业将经历一轮轮洗牌。大量中小型房企会退出市场，规模越大、竞争力越强的企业将得以存活；众多房企为了增强抗风险能力纷纷开启并购模式，行业步入并购时代，未来市场集中度会大大提高。”