没有“REITs” 中国商业地产接下来该何去何从？

作为国际上商业地产商标杆，凯德之所以成功，关键是物业能够产生现金流，资产包相对优质，能吸引投资者。同时，还有一个核心原因是，与西蒙一样，它构建了从开发商到私募基金再到REITs的完整投资和退出流程。

对，还是REITs，中国的“毛大庆们”多年求而不得的REITs。

与资产包在机构之间“击鼓传花”不同，REITs就像是让买不起整栋购物中心的普通公众，以较低门槛参与商业物业投资，类似于通过持有购物广场的一块砖，来享受物业增值带来的收益。

作为资产证券化的一种方式，REITs在美国普遍应用在运营和管理商业不动产上，例如写字楼、购物中心、酒店和产业园等，但在中国却一直是房企难以逾越的一道高墙。

在美国，单边税收是REITs规模庞大的主要原因，但在中国现有的税法框架下，通过长期持有物业获得租金收入再进行分配，需交纳营业税、企业所得税等各项税收，这在无形中推高了可供选择的物业资产门槛。

这个窘境一直为开发商所腹诽。华远地产原董事长任志强曾在接受《第一财经日报》记者采访时说，如今中心城市政府出让的地块有如此之多混合用地，住宅型房企也不能回避商业开发，但REITs却一直存在法律壁垒，资金压力得不到缓解，就会很大程度上制约企业的规模发展。

在第一太平戴维斯北京研究与顾问咨询部董事王琼看来，虽然中国地产企业已开始零散地做一些商业地产项目的打包上市，但政策限制及交易平台的缺失对于房地产金融化依然造成一些阻碍。与此同时，中国房地产开发公司的资产规模，也可能限制其资产证券化的进展。

这正是万科集团高级副总裁毛大庆发愁的。

虽然眼下开发商可以将购物中心资产打包出售给外资机构，寻求平台合作，机构则可以采取上市或者转售给其他外资接盘者来退出，但上市成功率有限，而单个出售、寻找接盘者的退出方式，相对于REITs这种公众可以参与的金融工具而言，交易起来显然更慢一些，灵活性逊色很多。

毛大庆说自己专门写了一篇关于REITs的论文，长达两万多字，来论中国房地产资本的问题。

2014年9月，央行和银监会下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，要求积极稳妥地开展REITs试点工作。随后，根据住建部的相关部署，将首先在北京、上海、广州、深圳四大城市展开保障房REITs试点。

“原来不用，反正都是住宅，现金流走走就可以了，这个事儿没有那么严重，包括把商业拆开了卖，但是以后这个事情都做不下去了。没有资金平台，就会滋生乱七八糟的借贷，借贷的风险很大。”毛大庆说，在当下中国房地产转型的时刻，经营型不动产站到房地产主舞台，一定会推动政府出台REITs相关政策，否则“这盘棋下不下去了，戏也唱不下去了”。

“所以REITs已经没有多少时间了，一定要出现。”毛大庆说道。