14个热点城市边界划定 房地产进入单位面积产值时代

近一段时间，“14个城市将划定开发边界”的新闻成为房地产业内人士关注的热点。这个问题之所以受到关注，是因为这14个城市包括北京、上海、广 州、深圳、南京、成都、厦门等热点城市，这些城市几乎都是我国房地产行业的风向标。这些城市开发边界如何划定，划到什么位置，对这些城市的土地供应局面必 将产生巨大的影响，进而会影响到全国房地产市场的走向。

改革开放以后，随着经济的发展，我国的城镇化进程有了飞跃式的发展，到2014年我 国城镇人口比重已经达到了54%，城镇化与工业化、现代化相辅相成，成为中国经济连续30多年高速增长的发动机。然而，我们又不得不承认，在城镇化加速发 展的进程中，由于缺乏科学的空间管理，城市不断蔓延扩张，大量优质耕地流失，威胁到了我国整体的粮食安全，同时在城市土地的空间配置上也存在着区域间的不 均衡，一方面在一些城市新区、开发区、工业园区，由于人口的大量流出，产业增长的乏力，大片土地被征用之后抛荒闲置，另一方面，大量人口在特大城市聚集， 引发了人口与资源的尖锐矛盾。这种情况下，引入在发达国家行之有效的城市增长边界控制理论和实践，对城市边界进行科学界定，是不得不做的事情。

城 市边界的划定，意味着土地供应量已经是掰着手指头就可以数得清的了，而土地供应的趋紧，导致的结果必然是房价的上涨，从今年深圳的市场状况我们已经可以清 楚地看到这一点了，深圳在2014年仅有一块住宅用地出让，旧改土地又因开发周期长加上佳兆业事件影响而停滞，导致土地供应大幅减少，结果就是今年深圳房 价的“突然”飙升。对行业的影响就是，缺乏拿地实力的中小开发商在这些城市被无情地“扫地出门”，即便是大开发商，在有限的土地上，也再不能玩“高周转” 的传统游戏了，怎样发挥土地的最大价值，在有限的土地上深耕细作，就成了开发商不得不考虑的问题，而“高周转”之外的能够有持续盈利空间的转型路径，从开 发商这些年的各种“创新”“转型”实践上来看，也并没有真正清晰，这才是当前房地产行业所面临的一个重大的“坎”。

这是开发商们不得不面对 的现实。划定城市边界，以有序理性的城市空间管理和土地管理代替粗放、外延式的土地扩张，已经是是未来几年必然要走的路，作为房地产企业来说，研究城市空 间布局，跟随所在的城市的空间发展的方向和产业布局的方向，做好自身战略布局的调整，在有限的土地资源的基础之上，去积极提高单位土地的利用效率，提高单 位面积的产值已是势在必行。