五个月“杀出”过百“地王” 房地产市场“强者愈强”

国家统计局１３日发布的“２０１６年１－５月全国房地产开发投资和销售情况”显示，全国房地产市场“强者愈强”，开发投资分化进一步加剧。另据同策咨询研究部数据显示，前５个月一二线城市共出现了百余个“地王”头衔。

“地王”成土地市场最热词，热点二线城市表现最“抢眼”

国家统计局数据显示，前５个月房地产开发企业土地购置面积７１９６万平方米，同比下降幅度收窄至５．９％，与４月份相比，土地成交价款由负转正，实现今年以来首次突破４％。

５月的土地市场，最热的词莫过于“地王”二字，各大房地产企业在北京、上海、深圳、南京、苏州、合肥等一线城市和热点二线城市掀起了新一轮“圈地运动”，地价屡屡创出新高。

同策咨询研究部数据显示，前５个月一二线城市共出现３９个总价地王、８１个楼面价地王。其中，北京、上海、深圳夺得１０个总价地王、１２个楼面价地王。

热点二线城市在此轮“圈地”中表现最为抢眼，出现了２９个总价地王和６９个楼面价地王。其中，江苏南京占据了１３个总价地王和１２个楼面价地王位置，也是一二线城市中“地王”头衔最多的城市；居第二位的仍是江苏的苏州市，分别是７个总价和１５个楼面价地王；出现“地王”的城市还有杭州、宁波、合肥、厦门、福州、石家庄、武汉、天津、无锡等。

一二线城市成投资热点，城市间分化进一步加剧

由于一线城市、热点二三线城市房地产市场复苏和好转，房地产开发投资增速也持续保持增长。数据显示，前５个月全国房地产开发投资３４５６４亿元，同比名义增长７．０％。其中，住宅投资２３１１８亿元，增长６．８％，增速比前４个月提高０．４个百分点。

易居智库研究总监严跃进认为，前５个月房企拿地意愿依然较强，各类投资需求快速释放，因此同比增速依然处于高位。但值得注意的是，“地王”集中出现在一二线城市，三四线城市的土地市场依然冷清。

中国指数研究院发布的研报显示，不同城市之间房地产市场分化日趋明显，一线及热点二线城市供需两旺，而多数三四线城市面临较大的库存压力。针对房地产市场城市间分化的现状，房企进行了较大调整，加大了对需求旺盛且库存去化较好的一二线城市的投资力度。

中指院数据显示，１－５月４０个大中城市投资占全国的５４．０％，同比进一步上升，其中超六成同比增长。但多数三四线城市库存压力较大，宅地推出量明显减少，成交量也有所下降。

中指院常务副院长黄瑜表示，经济规模、人口规模、市场规模大的城市，房地产市场发展速度较快，“强者愈强”模式得到强化。“一线和热点二线城市房地产市场成交量价均上了一个新的台阶，商品房库存量骤降，出清周期明显缩短，已成为众多房企投资开发的理想之选。但城市间分化也更加显著。”

开发成本将迎挑战，房企加快跨界转型脚步

数据显示，前５个月房地产开发企业到位资金５３６８１亿元，同比增长１６．８％，增速与１－４月份持平。严跃进认为，随着一线及热点二线城市土地市场竞争的日益激烈，房企拿地资金成本将迎来挑战。

据记者不完全统计，近期成交的高价地块基本是被以葛洲坝集团、信达地产、鲁能地产等为代表的国企，和以融创、世茂等为代表的大型民企所崭获，资金捉襟见肘的中小房企难以染指，未来或将淡出房地产市场。

记者梳理数十家上市房企的公告发现，今年一季度不少房企继续在一线城市大有作为。如绿地控股聚焦一二线城市新增房地产储备项目１６个；保利地产今年前３个月持续优化区域布局，加大补充土地资源，其中一二线城市占比６２％。

而根据上市房企陆续公布的一季报，不少业绩表现黯然的房企则加快了跨界经营和退出房地产市场的步伐。如浙江广厦公告称，近年来寻求战略转型，逐步剥离现有房地产项目及子公司，转投文化影视等符合公司未来发展方向的新产业领域；大名城公告称，将推进公司“产业＋资本”双轮驱动的战略规划，旗下子公司收购一家租赁公司１００％股权，提高上市公司整体融资效率，培育新的利润增长点；荣安地产则表示，拟成立一家教育投资管理子公司，未来将进一步拓展教育投资，以期实现产业转型升级的目的；一季度净利润大幅下滑的冠城大通也表示，拟通过收购的方式进军瑞士的高端服务酒店业，发展旅游度假、医疗养生等市场。

山东中原物业顾问有限公司投资顾问部总监薄夫利认为，房地产市场回暖为众多房企创造了调整策略的机会，一方面促进实力较为雄厚的房企在细分市场上有所作为，另一方面转型较慢的房企也将更加步履维艰，这两种趋势将在今年后续时期表现得更为突出。