社科院专家：鼓励农民工购房不会推高房价

刚刚闭幕的中央经济工作会议对化解房地产高库存做出部署，明确将通过加快农民工市民化，扩大有效需求，消化库存。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受中国经济网记者采访时指出，农民工购房及其市民化对于化解房地产库存意义重大，此举具有去库存、稳增长、倒逼改革等多重效应，而有人质疑的将导致次贷危机、推高房价的情况不可能出现。

农民工市民化“一石多鸟”

会议强调，化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

倪鹏飞指出，去库存是当前一个重要的住房政策目标，但试图使用宏观经济刺激政策，扩大城镇现有的刚性需求和改善性需求，短期内难以有效化解规模如此巨大的过剩库存。开辟新需求即加快农民工市民化、支持农民工购房，是快速消化过剩库存，促进住房市场稳健调整和发展的有效之策。

倪鹏飞认为，农民工市民化具有一石多鸟效应。首先，农民工是楼市去库存的重要力量，农民工市民化有助于化解房地产库存；其次，农民工市民化带动投资和消费从而稳定增长和促进转型；再次，鼓励农民工购房将可以倒逼改革；最后，农民购房圆了农民工的住房梦，也是全面小康的应有之义。

据估算，未来5年农民工新增购房总共可达23.1亿平方米。根据国家统计局对农民工的调查数据：2014年农民工总数2.7亿，其中，在城镇自购房住的仅为1%，回农村住的13.3%，租房住的36.8%，住工棚的17.2%，住单位宿舍的28.3%。按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房（人均33.3平方米），每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米。

不会导致次贷危机

针对农民工市民化去库存的思路，也有业内人士表示质疑和担忧，更有地产行业学者则直接表态“鼓励农民进城买房或成为’中国版次贷危机’的祸根”。

“不是让所有的农民工都去买房，而是支持具备购房可支付能力的农民工买房，创造条件，让具备购房能力的农民工提高购房意愿。”倪鹏飞指出，在政策性和商业性住房金融体系下，不可能导致购房的次贷危机。

倪鹏飞说，从现实情况看，不少农民工有稳定的职业、有一定的技能、有相当的储蓄和资产，具备可持续的购房能力，甚至一部分可以一次性支付房款或者提前还贷；从制度层面风险控制看，目前中国的住房政策性和商业性金融机构执行较高的抵押贷款风险控制标准，和美国次贷危机时美国住房金融机构的信贷政策完全不同。当然也需要重视和防止住房抵押贷款违约发生，将违约风险保持在较低的和可控的限度内。

不会推高房价

媒体指出，一直以来，中国房地产都陷在一个“越调越高”的怪圈。对于农民工市民化、购房会否推高房价的担忧，倪鹏飞认为，在当前的住房供求态势下，农民工主要在地级以下库存比较多的地区购房，并且购房也是一个逐步的过程，从客观层面上看，没有推高房价的可能性。

不过倪鹏飞指出，近年来几乎任何一个重要事件都可能会被一些开发企业利用，作为炒作的题材试图影响房地产市场预期。因此，各地政府应保持清醒头脑，须知去库存惠民生才是政府当前的任务，也是居民也是政府的核心利益，而不是涨房价。

倪鹏飞对中国经济网记者表示，不赞成一些地方政府给农民工购房发财政补贴的做法。第一，这种补贴有可能会激励不具备可持续可支付能力的家庭，购房并在城镇里生活。如果这样的家庭没有稳定的就业或者收入，不仅未来自身生活困难而且增加了政府的公共支出的负担，会形成新的贫困。第二，这种直接的补贴可能造成一些人利用这一政策从中牟利。至于避免税费优惠等政策的套利问题，这是一些技术层面的问题，各地应认真研究和细化相关政策规定以避免。

倪鹏飞指出，化解房地产库存，迫切要求通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革。可借鉴曾经的蓝印户口制度，将购房住户纳入居住证覆盖人群。全面推进并完善居住证制度，凡购房不再考虑或降低就业、交纳社保的年限，享受和户籍居民平等的公共服务和基础设施；可探索实施商品房共有产权制度，实施住房产权分割出售；可建立普惠住房金融制度，实现政策性和商业性覆盖农民工；可允许和鼓励农民工转让土地承包权，出售和出租住房；可改进地级以下城市的基础设施与公共服务。

会议对相关政策也做出明确部署，要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。