上半年14房企业绩滑坡

  提要：据海通证券(600837,股吧)房地产行业分析师涂力磊分析，2014年上半年房地产全行业实现销售额3.11万亿元，同比减少7%。销售额增速较2013年的26.3%降低33.3个百分点。行业2014上半年实现销售面积约4.84 亿平方米，同比减少6%。销售面积增速较2013年的17.3%降低23.3个百分点。

  8月6日晚，投资圈内传出一条爆炸性消息，素有“私募教父”之称的赵丹阳在电话会议上表示：“史上最强牛市到来，满仓再满仓。”

  在此之前，深圳一位私募基金经理曾跟记者谈起今年7月在万科高层组织的一次饭局上赵丹阳表达的观点：“他认为下半年股市会大涨，银根会放松，看好地产行业。他认为一线城市的房价还有一倍的上升空间，且没有任何泡沫。接下来他本人还准备在北京购房。”

  大牛市是否真的已经到来？房地产股票未来是否具备投资空间？

  据海通证券(600837,股吧)房地产行业分析师涂力磊分析，2014年上半年房地产全行业实现销售额3.11万亿元，同比减少7%。销售额增速较2013年的26.3%降低33.3个百分点。行业2014上半年实现销售面积约4.84 亿平方米，同比减少6%。销售面积增速较2013年的17.3%降低23.3个百分点。

  涂力磊认为：“从全年角度看，预计下半年累计增速下行趋势较难改变。但是考虑当前政策和房价已开始放松，下半年关注焦点在于开发商愿意用多大价格空间换取销量空间。”

  而从目前房地产企业的中报业绩预告及已发布的中报来看，截至8月6日，在135家上市房企中，有33家房企业绩下滑或亏损，约占总数的1/4。不过，在并不乐观的行业环境下，前7个月，地产龙头万科的销售金额依然超过千亿元，而准备“把万科从第一宝座拉下马”的绿地集团的愿望未能实现，仍居于第二位。

  33家房企业绩下滑或亏损

  根据Wind数据统计，截至8月6日，房地产开发行业的135家上市公司，有63家披露了中报或中报业绩预告。其中，52家发布中期业绩预告，“报喜”“报忧”的公司数量相当，均为26家。另有11家公司发布了中期业绩快报或中报。

  具体而言，“报喜”企业中，预增12家，续盈5家，略增3家，扭亏6家；“报忧”企业中，预减11家，续亏9家，首亏5家，略减1家。从目前预告的成绩来看，房地产开发行业的运营十分的“平淡”，这也是意料之中的情况。

  首亏的5家房企分别是同达创业(600647,股吧)、金丰投资(600606,股吧)、中润资源(000506,股吧)、荣丰控股(000668,股吧)和嘉凯城(000918,股吧)。其中中润资源预计亏损1.2亿元~1.8亿元，是目前所知亏损最为严重的地产企业。

  公开资料显示，中润资源亏损的主要原因是英国瓦图科拉金矿公司发生亏损导致公司利润下降，以及公司房地产项目未达到确认收入的条件导致房地产项目利润下降。

  2012年中润资源全资子公司——中润国际矿业有限公司(以下简称“中润国际”)以660万英镑(当时约合6610.58万元人民币)认购瓦图科拉金矿公司2000万股普通股，成为其第一大股东。

  瓦图科拉金矿公司为一家在英国注册成立的公司，并在伦敦交易所上市，其拥有斐济瓦图科拉金矿100%股权。今年6月，中润资源发布公报，英国瓦图科拉金矿公司于2014年6月23日召开了全体股东大会，会议通过了特别决议，同意瓦图科拉金矿公司在AIM市场(伦敦证券交易所成立的AIM市场，即替代投资市场，创建于1995年6月19日，是专门面向规模较小的成长性公司的市场 )取消交易的提议(退市)。

  中润资源注册地在山东，本是一家房企，自2011年开始投资矿企，但由于金价持续低迷，英国瓦图科拉金矿公司已经成为中润资源业绩的“拖油瓶”。

  除上述公司外，还有11家上市房企发布了中期业绩快报或中报，其中3家公司亏损，4家公司净利润同比实现增长，4家公司净利润同比出现下滑。其中，上半年已经确定亏损的3家公司为绵世股份(000609,股吧)、万好万家(600576,股吧)和哈高科(600095,股吧)。

  在当前已公布中报或业绩快报的11家公司中，华侨城A的营收和净利润最多。公司上半年营业收入为136亿元，同比增长28%；净利润为19亿元，同比增长5%。其营业收入增长的主要原因是旅游综合收入及房地产业务收入增加。

  综合来看，上半年预告亏损及明确亏损的企业合计有17家(首亏5家，续亏9家，确定亏损3家)；业绩出现下滑的企业有16家；业绩预增及确定增长的有30家。

  万科销售超千亿继续领跑

  根据亿翰智库对前7个月房企的销售数据的预估，主营业务在中国大陆的房地产开发企业中，今年前7个月万科地产凭借941万平方米销售面积、预计达到1142亿元销售金额的成绩，领军国内房地产开发企业。

  从招保万金(招商地产(000024,股吧)、保利地产(600048,股吧)、万科、金地集团(600383,股吧))近两个月销售业绩情况可以看出，和6月份相比，房企7月份的业绩处于下行之中。

  对于7月份房地产销售业绩下行的原因，记者采访到招商证券(600999,股吧)的一位分析师，他表示：“一方面，7月、8月是房企传统的销售淡季，尤其是今年7月份，全国的天气情况不是很好，对销售是有些负面影响的；另一方面，为了上半年业绩光鲜一点，赶6月成了共识，7月自然就在供应上有所不足。”

  万科发布的7月份销售情况显示，7月公司实现销售面积136.7万平方米，同比增加15.7%，环比则下滑21.4%；实现销售金额133.2亿元，同比减少4.7%，环比大降31.3%。且7月的销售均价也明显下降，当月销售均价为9744元/平方米，同比和环比分别下降17.6%和12.6%。

  近年来，随着房地产政策的不断调整，万科采取了谨慎的市场战略，拿地意愿较低。数据显示，今年以来，万科获得23块土地，与去年同期获得58块土地相比大大减少；今年新增土地建筑面积479.8万平方米，同比下降73.2%；权益地价113.2亿元，同比下降72.5%。通过如此谨慎的运作，万科有效地规避了市场风险。

  在业内，绿地集团欲取代万科做行业老大已有时日，不过从前7个月房地产企业销售业绩来看，绿地集团依然被万科地产压了一头。绿地集团前7个月的销售金额预计为940亿元，比万科少200多亿元，位居第二位。

  但是在销售面积上，绿地集团和万科地产的数据则咬得很紧，前7个月绿地集团的销售面积为957万平方米，而万科为958万平方米。

  绿地集团董事长、总裁张玉良曾表示，他今年的愿望之一，就是把万科从房地产行业老大的宝座上拉下来。

  今年3月，绿地集团宣布拟借壳金丰投资整体上市。在金丰投资公布的重大资产置换交易预案中，重组完成后，公司将拥有绿地集团100%股权，转型为国内房地产行业领军企业，且同时具有房地产延伸行业及能源、汽车、金融等多元化业务作为辅助支撑，形成综合性大型产业集团。

  前述招商证券的分析师表示：“近年来万科呈现出越来越明显的大企业综合征，其突出表现是开发效率偏低和成本控制能力较差。尽管万科存在这样或那样的问题，但是包括绿地集团在内的房企巨头今年想把万科从行业老大宝座上拉下来也非易事。”

  在前7个月国内房产企业销售额排名中，紧随万科和绿地集团之后的是恒大地产、保利地产、中海地产、碧桂园、万达集团、世茂房地产、绿城中国和融创中国，这些房企成功跻身上半年销售额前十的行列。

  取消限购政策似饮鸩止渴

  在房地产企业陷入水深火热中时，近来该行业迎来一大利好消息：国内部分城市或明或暗放开限购，楼市松绑已成大趋势。各地方政府陆陆续续在限购政策上的微调，以及信贷按揭的松动，对于需求的释放形成刺激。

  前述深圳的私募基金经理认为，“随着政策的利空逐步出尽，对于行业的持续打压和担忧基本上没了。因而政策的松动对于年内尤其是四季度的行业比较乐观，至于是马上反弹还是在平台上徘徊，目前仍旧看不清楚。”

  在楼市不断下行的情况下，今年5月以来，中国部分二线及三线城市已尝试局部放宽楼市限购令。据新华社报道，目前全国已经有近30个城市对限购进行“松绑”。

  今年下半年以来，放松和取消房地产限购的城市陆续增加。继呼和浩特、南宁之后，近日，武汉、苏州、海口、温州、杭州、天津等地被证实有条件地对限购进行放松。

  对于限购的“松绑”在当下一直是个纠结的问题。在经济下行期，作为支柱产业之一的房地产业的处境很微妙。如果继续严格地调控政策，房地产业不景气，自然拖累宏观经济运行；如果放松调控，中国经济将进一步房地产化，结构进一步失衡。

  前述招商证券分析师认为，“执行已久的限购、限贷等调控措施已让中国楼市需求陷入略显惯性的疲弱及观望，即使更多城市跟进限购松绑，也不一定能实质性地刺激市场。房地产松绑政策就似饮鸩止渴，对于现阶段的经济来说只能喝下去。”