万科深度联姻深铁 轨道＋物业迎“铂金时代”

在提出房地产行业已进入“白银时代”之后，万科又抛出了轨道+物业将迎来“铂金时代”。

6月12日，在由深圳地铁（以下简称“深铁”）与万科共同举办的“2016轨道交通与城市发展高端论坛”上，万科董事会主席王石指出，现在已经到 了“轨道改变城市”的阶段。万科也将紧紧抓住这一主轴，扮演新的角色。深铁与万科的“轨道+物业”合作，已经从深圳走向全国。

双方的深度合作，释放了未来房地产开发与轨道交通将更紧密结合的行业信号。另一方面，在当前地王频出的背景下，作为中国的住宅开发龙头，万科联手深铁进行的“轨道+物业”模式，也是对新增优质土地资源获取方式的探索。

深铁的“大礼包”

伴随3月万科公告宣布引入深铁作为战略投资伙伴，这一家地方性国企开始获得颇高的全国性关注度。

根据其官网信息，深圳地铁业务包括地铁建设和运营、投融资、建设、物业开发等。注册资本241亿元，总资产2400亿元，净资产逾1500亿元；净资产超过了万科。

当前，深圳正处在大力发展地铁轨道交通的阶段。21世纪经济报道记者从上述论坛获悉，规划中的深圳地铁四期工程包括18条线路，总长446公里，首批项目7条新线规划6个车辆段、6个停车场，总面积294公顷，预计可开发物业面积达400万平方米以上。

根据此次签署的合作备忘录，深圳地铁与万科拟在地铁四期轨网建设和沿线土地开发中创新合作模式，遵照市场规则以“轨道+物业”模式参与深圳轨道交通及上盖物业项目的建设。

而值得注意的是，从各种公开信息来看，深圳地铁的业务已不仅仅局限于深圳，近几年更是逐步扩展到国内其他城市以及海外。

在6月12日的论坛上，签署合作备忘录的除深铁和万科外，还包括东莞实业投资控股集团、重庆城市交通开发投资集团、中轨集团等。从深圳地铁四期规划看，其中14号线将连接惠州，因此深圳地铁参照东莞合作模式进入惠州的可能性也很大。

海外业务方面，2015年9月，由中国中铁承建、深圳地铁提供运营管理服务的埃塞俄比亚首都轻轨开通运营，该项目是埃塞俄比亚乃至东非地区第一条现代化城市轻轨，也是中国企业在非洲承建和运营服务的首个城市轨道交通项目。

这使得深圳地铁成为内地第一家将轨道交通运营管理经验输出到国外的地铁公司。此外，深铁还将在肯尼亚获得400多公里铁路的经营权。

这些新变量亦表明，深圳地铁的全国化扩张，将进一步突破深圳和珠三角，延伸至内地其他城市、以及海外。

必要的战略协同

拥有优质土地资源的深铁，可谓给即将迎来复牌大考的万科送出了一个“大礼包”，而二者此番深度合作，更意在加强双方的优势整合。

对于万科而言，通过和深圳地铁合作，将有机会在地铁沿线以合理的价格获得源源不断的优质项目资源，“轨道+物业”的开发模式也为其参与新一轮城镇化建设提供契机。

王石表示，未来10年，中国预计将新增1.7亿城镇人口。但容纳城市新移民的主要地点，可能不再是特大型城市，而是位于发达城市带范围内的卫星城镇。基于这一判断，围绕地铁为城市提供配套服务，将是万科未来最重要的发展方向之一。

事实上，自确定了“城市配套服务商”的定位之后，万科已经参与了包括深圳在内的约40个地铁上盖物业的开发。目前，深铁与万科已经合作开发两个项目。

王石称，万科与深铁共同打造的“轨道+物业”模式，有望向更多城市复制推广，走向全国，甚至走出国门。让万科的全体股东，都能分享地铁时代的经济红利。

而对于深圳地铁而言，在积极向海内外城市扩张之际，引入万科这一战略合作伙伴无疑也有着重要的战略意义。因为，未来5年是内地轨道交通发展的高峰期，在这个竞争时点上，如果不想错过轨道交通物业发展的机会，绑定一家开发能力较强的开发商是最快捷的方式。

深圳地铁总经理肖民指出，轨道与房企的创新性合作模式，可以让双方更专注于各自的优势领域，将有利于“轨道+物业”模式的推广应用，促进PPP项目的实施落地，并可以共同开拓一带一路海外大市场。

21世纪经济报道记者了解到，此次参与签署合作备忘录的中轨集团，将是未来地铁建设的出资方之一。

中国的“东急电铁”？

在优质地块资源愈发稀缺、地价屡创新高的背景下，万科与深铁的这一合作，或许还将产生更为深远的社会意义。

据了解，目前世界范围内城市轨道交通的运营管理模式主要分为六种：竞争条件下的国办国营，如首尔；无竞争条件下的国办国营，如北京、广州等；国办民营，如新加坡；国办半民营，线路为政府所有，政府股份占主导的上市公司经营，如香港；公私合营，线路归政府和地方公共团体所共有，并由其组织人员经营，如东京；私办私营，如曼谷轻轨。

其中，港铁和东京急行电铁（简称“东急电铁”）是“轨道+物业”模式的两大代表。二者的不同之处在于，东急电铁具有自主开发物业能力，大部分营业收入都来自于开发房地产。

香港的经验是：新开发的市镇，比如东涌、将军澳，都是先修铁路，再盖楼。修地铁之前，政府会把地铁站上的地权卖给港铁公司，港铁再通过招投标，与不同的开发商合作建房。建好的商场由港铁管理，收取管理费。

“轨道＋物业”的模式，让香港政府用比较少的资金，就可以建造运营200多公里铁路，建起广泛的交通网络，而且，每年可以收取分红。

值得注意的是，港铁模式中仍然存在土地招投标的环节，这意味着土地价格存在着较大的被炒高的可能性。

内地的地铁大多数属于国办国营，不过近年来也在商业模式层面学习香港地铁的“轨道＋物业”经验，以物业开发的收益反哺轨道建设。

其中，深圳地铁近年来就借鉴了港铁的模式。目前，深铁已经有10个物业项目，开发建筑面积427万平方米，并有4个项目已实现销售。

不过，接近深圳地铁的人士告诉21世纪经济报道记者，深铁借鉴港铁的模式，主要是指地铁开发的建设和经营专业性层面，但在“轨道＋物业”开发模式上，目前深铁的想法是与开发商合作，自主开发物业，这更类似东急电铁的模式。

上述人士指出，从社会意义的角度来看，港铁模式会产生更多的地王。对比港铁和东急电铁上盖物业，前者的人性化显然低于后者；而万科和深铁的合作，会规避疯狂抢地王的情况，更关注把业务做大，更关注效率，将会提供更多普通民众可以负担得起的房屋。