万科商业地产暗助住宅主业 只为更好的服务社区居民

万科商业地产起步至今已有6年，除了带来丰厚的回报外，也是为了弥补日益下滑的主业——住宅的利润。

今年上半年，万科A(证券代码：000002)以超千亿元的销售规模夺回国内第一房企的宝座，而在武汉市场，万科同样表现活跃，在最近一年时间里，万科除了坚守传统住房市场外，还试水酒店、物流、商业等，这暗示万科未来可能在上述方面做出重大布局。

“我们武汉公司今年上半年营收约55亿元。”8月7日，武汉万科公司品牌策划经理周佳骆告诉长江商报记者，目前万科的尝试比较谨慎，多数只是先做后说，“毕竟万科主业是住宅产品。”

尽管如此，武汉的君澜酒店、阳逻物流园以及社区商业中，依然频现万科的身影。日前，长江商报记者多方了解到，万科“需要在十年内基本完成新业务的探索和布局，确定新的商业模式”。

谨慎试水

一到傍晚，武汉万科金色城市小区的业主都会到小区道路和广场散步、娱乐，这与五年前项目开始发售时人员寥寥的状况有天壤之别，经过不断加推和发售，目前这座小区交付超过7000套，入住超过4000户。8月7日，武汉万科公司品牌策划部经理周佳骆向长江商报记者介绍说，这得益于万科所做的配套工作。

万科金色城市是万科集团在武汉白沙洲区域的第一个项目，也是迄今万科在武汉最大的项目，建筑面积200万平方米，共有66栋高层住宅，有四大公园、两个幼儿园，一个小学，一个三楼商业裙楼，若干地下商铺，两大公交总站，总规划户数超过1万户，堪称武昌数一数二的大社区，把全部社区逛完需要半天时间。

万科在小区内修通道路，引进小学和幼儿园，引进大型超市等商业设施，能满足业主基本生活需求。这个至今还在滚动开发的超大社区，还在进行一个名叫“白沙滨江天地”的社区商业试水。

“白沙滨江天地，实际上是对社区商业品牌的整合，”周佳骆向记者介绍。

2010年，万科在白沙洲片拿下项目用地，着意于这个地区滨江的资源以及未来配套的空白，“当时配套暂时没有完全起来，看中了市场和机会”。7月28日，记者走访了金色城市项目，居民生活所需基本可以在社区内解决。

继“白沙滨江天地”的试水商业之外，在一江之隔万科汉口传奇项目上，万科在社区商业这一模块上进行了深度尝试，万科武汉公司相关人士介绍，汉口传奇总规模是150万平方米，商业约7万平方米，不到10%的比例，“万科没有纯粹的拿地做商业，初衷主要还是服务于社区内家庭”，而在是否会进一步开发商业这一业务上，“万科也比较谨慎”。

“在住宅市场未来盈利空间有限的情况下，客户更关注能享受到什么样的服务。”万科研究透了客户的心理。

谋局求变

万科进入武汉市场已14年，累计开发20多个楼盘项目，布局武汉三镇，其口碑一直深入人心。

不过，长江商报记者查阅万科近几年财报显示，万科的利润率呈逐年下滑趋势，其公司房地产业务结算毛利率，从2010年的29.75%下滑至2014年的20.76%。

作为一个快周期和高频率的房企，万科长期以住宅为核心，在楼市白银时代到来后，盈利空间有限，转型成为万科上下一致的理念，在商业地产方面可能是万科比较热衷的方向。万科2014年报显示，未来十年的业务版图将变为“三好住宅”+“城市配套服务商”“ 后者能取得和前者并驾齐驱的地位。”也就是说，未来万科明确会进入消费地产和产业地产等领域。

从在白沙洲片区的金色城市10万平方米社区商业的倾心打造，虽然规模不大，但推动了该区域内的社区商业发展，紧跟其后，2010年5月，万科携手君澜集团进军高端商业地产，这是万科旗下在武汉的首家酒店，也是在武汉第一次涉及商业地产项目，这家酒店位于三环线附近，距离天河机场和汉口火车站近在咫尺。

武汉作为万科战略布局的重镇，今年万科又力推新作，在武汉的首个中高端综合购物中心——新唐万科广场已呈现在世人面前，今年年底或将开业迎客。

不仅如此，万科还将商业触角伸向物流行业，万科阳逻物流园位于武汉新洲区，项目占地14.9万平方米，建筑面积7.6万平方米，万科以支付0.6亿元的代价拥有100%权益。

值得关注的是，这个头枕长江背靠阳逻的地区正为多家地产商高度关注，2011年卓尔控股通过并购中国基建入主阳逻港。

此外，今年5月14日，万科与万达集团签订战略框架协议，双“万”合体，被业内认为这是强强联合的趋势。周佳骆认为宣布与万达合作，未来不排除合作拿地，在住宅和商业上分工合作的可能。

万科在北京、上海及东莞等地成功试水商业项目成功，万科将触角触及商业地产的速度令人吃惊，多年前，万科郁亮就曾表示“万科未来将加大持有型物业的储备”。“这是个结盟的时代，企业求生存，现在培养具备这样的能力。”万科相关人士对此表示。

业内人士分析，一些具体到白沙洲金色城市这样的大盘方面，万科触及的商业和住宅可能会形成互补效应，支撑企业的回报。万科武汉公司品牌策划经理周佳骆受访时表示，除君澜酒店是万科自持外，目前其他商业是否自持还要看具体模式，“我们是一个快周期高频率的企业，不停地扩张，不允许持有太多资产，在试水转型方面也相当谨慎。”

“逆生长”

好房子、好服务、好社区，这是万科住宅产品的理念，长江商报记者梳理相关信息发现，未来万科还是会围绕这些来做，万科武汉相关人士表示，万科在武汉目前有9个项目在推进，核心还是住宅业务。

在白银时代，住宅行业的利润率和回报率逐渐回到社会平均水平。万科如何实现“逆生长”?

2014年万科年报显示，万科全面摊薄净资产收益率水平逐年上升，到2012年、2013年，上升到19.66%，2014年营收1463.88亿元，2013营收1354.19亿元，同比上涨8.10%。

而在2014年底，万科下属城市项目库存约1.52亿平方米，较2013年有所上升，当年的8、9月份，万科下属城市的库存去化周期一度攀升至16.5个月，年底随着成交的好转，库存去化周期回落至11.3个月(2013年底为9.8 个月)。

2014年公司实现销售面积1806.4万平方米，销售金额2151.3亿元，同比分别增长21.2%和25.9%，按2014年全国商品房销售金额76292.4亿元计算，公司在全国的市场占有率为2.82%(2013年为2.09%)。

周佳骆表示，尽管今年楼市回暖，去库存压力也有，武汉市场万科的去化周期从今年来看肯定是降低的，去年全年万科武汉市场完成营收约64亿元，今年上半年即完成55亿元。

此外，在产品结构上，2014年万科的产品延续以中小户型普通商品房为主，所销售的住宅中，144平方米以下的户型占比超过九成比例。

也就是说，万科的住宅业务并未发生较大变化，相对来讲，涉及商业只是试探性尝试，万科总裁郁亮曾对外宣称，万科做商业地产是为了更好地卖住宅。

周佳骆认为，在项目上做一些配套，对销售肯定是有促进的。

万科方面认为，武汉本身是一个人口不断流入的城市，需求量也比较大且比较稳定，经济非常活跃，城市化进程非常快，这是万科所看中的发展优势。

不少业内人士认为，无论万科在汉口传奇项目配套新唐万科广场，还是在花山紫悦湾项目增加园林景观设计和社区商业配套，“只是为了更好地服务于社区居民”。

地产转型从来就是为利而来为利而往，万科在住宅、商业以及物流业三个方向上齐齐发力，也预示着活跃的万科希望城市配套服务业务能与住宅业务的地位一样举足轻重。