北京市民买房付60万定金 次日却得知房屋被查封

  原标题：对不起，该房已查封

  导语：市场上的查封房增多，只是一个表象，这是近几年经济领域变动的结果。

  经济观察报 记者 胡芳洁 郭海飞 陈洪从来没有想到，买到被查封的房子这种事情，会落到自己身上。

  40岁出头的陈洪，一家三口，有一个年纪尚幼的孩子。为了改善居住条件，陈洪打算买一套面积大一点的二手房。

  今年上半年，陈洪开始四处看房，目标主要集中在朝阳区周边，一些比较高端的项目。

  今年5月，陈洪通过链家地产看中了北京市朝阳区东恒时代的一套三居室，这是一套精装修的房屋，项目离国贸很近，建筑年代也很新。业主是一位90后的年轻女士，鄂尔多斯(7.38, 0.00, 0.00%)人，态度很友好，双方顺利协商好了价格，以总价650万元的价格成交。

  5月下旬，双方签订了买卖合同，陈洪支付了60万元的定金。因为陈洪是全款购买，所以不涉及贷款的问题。等签约完，解除抵押，交尾款，再去办理过户，陈洪一家就可以顺利住进这套房子了。

  这本是一桩再普通不过的购房交易，但随即却发生了意想不到的变化。

  签完合同第二天，链家的经纪人陪同业主还完了该套房屋原有的个人抵押欠款60万元，并到北京市建委去办理相应的解除抵押手续，办理手续的建委工作人员表示，该房屋已经被查封，无法进行交易。

  这个消息，让陈洪、链家经纪人、甚至业主本人都懵了。因为在此之前，没有任何迹象显示，该房屋有不对劲的地方，而业主本人也表示，自己并不知晓自己的房屋已经被查封。尽管这一点，没有确切的证据能证明。

  事实是，业主本人并没有涉及任何诉讼，但是其父亲涉嫌经济犯罪，已经被鄂尔多斯公安局控制，当地公安局查封了该房屋。

  房屋已经无法交易，但是陈洪却已经支出了真金白银的60万元。业主表示手头没钱，没有能力归还60万元，会尽量筹钱归还。但这笔钱目前还没有筹到。

  “地雷”增多

  陈洪并不是一个特例，而是近两年北京市场高发的查封房进入交易市场的众多案例中的一个。

  去年年初，链家地产就开始加强风险防范，并在去年11月发布承诺，交易房屋中如果签约前就有查封而链家没有核查出来的，链家承诺先行赔付购房人已付款项，并以此来强化公司对这一类风险的防范力度。包括链家在内的中介公司所面临的直接压力，就是此类案例在去年以来，呈现明显上升的趋势。

  近一年以来，链家在北京市场的交易中，就已经出现了三起查封房屋。除了陈洪以外，另外两起发生在去年下半年。

  2013年7月，一个买家购买了朝阳区一套总价350多万的房屋，陆续支付了230万元房款，经纪人在办理网签的时候，才发现房屋被查封。原因是业主父亲涉及非法集资，房屋被包头公安局查封。

  2013年9月，一个买家购买了海淀区一套房屋，总价1840万元，但缴纳了100万元定金以后，业主本人因合同诈骗被鄂尔多斯公安局控制，房屋已被查封。

  查封房屋流入交易市场，也正在不断加大中介公司的交易风险，他们称之为踩到地雷。

  在链家地产一位负责人看来，从去年开始，交易中涉及查封房屋的几率在明显加大。“以前北京市场一年之内，自己公司涉及的，再加上同业公司中出现的，最多也就二三起，而近一年以来，仅链家自己赔付的就有三起，再加上同业公司交易中出现的，整个市场进入交易环节的查封房屋，估算总市值在1亿元左右，数量有十几套之多。”这位负责人表示。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，这一风险在大幅上升。他表示，最近一两年以来，二手房交易中碰到类似的问题确实比较多，这导致，现在几乎所有的中介公司都在加强房屋产权核验方面的力度。“去年开始，踩上地雷的几率大了很多。”胡景晖说，整体而言，北京二手房市场因此类原因导致的纠纷，比正常年份翻了一番不止，不仅如此，房屋甚至可能在交易流程中发生查封，例如网签的时候，房屋是正常的，但是过了几天，到建委过户的时候，发现房屋被查封了。

  让链家地产品牌总监徐东华印象深刻的一个查封房入市交易的案例，是在去年10月左右。当时，一套位于朝阳公园附近区域的二手房入市，报价明显低于市场价，含税总价在2000万左右，当时这套房屋也曾委托链家来进行销售。但是，链家经纪人很快发现，该房屋的业主有几个明显的特点：坚决不做资金监管，要求大额首付，不配合去建委验房。链家判断这套房风险较大。

  最后该房屋通过一家小型中介公司成交，买家首笔付款达到500万元左右。但是，很快，付款以后，这个业主再也联系不到了。“后来才知道这套房屋涉及到多笔查封，还有银行抵押、担保等。”徐东华说。

  这个买家钱要不回来了，不甘心，就直接搬到这个房子里去住，结果发现根本不行，债主太多，会发生门被砸等状况，没法住，后来又搬了出去。

  查封房带来的市场风险，也有政策缺位的原因。“查封房除了到建委查，其他途径是发现不了的，而建委并没有开放经纪公司、或持证经纪人查询，只能要求业主持证件去查，但业主配合的动力不大，这些障碍使查封房业主有空子可钻。”徐东华认为，如果政府放开查询的要求，对防范此类风险有益。

  查封房源头

  市场上的查封房增多，只是一个表象，这是近几年经济领域变动的结果。

  从链家赔付的三起查封房交易来看，其中两起是被鄂尔多斯公安局查封、一起是被包头公安局查封。至于查封原因，两起是业主家人涉及非法集资、经济犯罪，导致房屋被查封，一起是业主本人涉及合同诈骗，导致房屋被查封。“‘查封房’高发趋势，我们判断有经济不景气的原因，部分投机性的生意人出现资金链断裂的情况，尤其这三宗赔付的都和内蒙古有关，和非法集资、融资导致的经济犯罪等有关。”徐东华说。

  近两年经济类纠纷、案件大幅增加，其中鄂尔多斯、温州等区域成为典型区域。目前，北京市场共有多少这样的查封房屋，这一数据难以统计。但是，从将要拍卖的诉讼资产中，涉及北京市房屋的数量，可以一定程度上反映这一问题。因为诉讼资产在进入拍卖流程前，一定是先被查封的。

  在鄂尔多斯中级人民法院诉讼资产拍卖信息中可以看到，从5月30日至6月13日，就有11套北京市的房屋将进行拍卖，包括住宅和商业用房。而将要拍卖的当地房屋，数量更多。

  北京产权交易所诉讼资产交易平台上，目前共有21套房屋在进行拍卖，以及北京市海淀区瑞海大厦的31套商业用房在进行整体拍卖。

  今年5月，温州市苍南县人民法院召开新闻发布会，其公布的数据显示，2010年至2013年，该县法院受理的经济金融类案件数量翻了约3倍，标的总额翻了8倍多。苍南县法院还表示，近年来县法院审理的经济类案件中，有30%以上的债务人拖欠债务后，或去向不明，或避而不见。

  不仅是温州地区法院面临案件大量上升的问题。江西省某市一位法官对经济观察报抱怨，其所在的法庭主要受理经济类纠纷，今年以来，经济类纠纷案件数量大幅上升，与去年相比，案件数量翻了近一番，由于人手不足，工作起来实在不堪重负。

  去年10月，最高人民法院发文，公布有履行能力而不履行判决义务的失信被执行人员名单，到今年6月13日为止，8个多月的时间，全国共有121295个失信被执行人，进入该公示名单。

  国内涉案人员信用状况堪忧，这也加大了查封房入市的风险。最高人民法院统计显示，全国法院2008年至2012年执结的被执行人有财产的案件中，70%以上的被执行人存在逃避、规避甚至暴力抗拒执行的行为，自动履行的不到30%。

  法院对被执行人房屋资产进行查封，是较为常见的一种做法，但除了法院以外，还有诸多主体可以对涉案房屋进行查封。北京圣运律师事务所王优银律师表示，公安局、检察院、国家安全部门、海关等都有查封房屋的权利。上述链家涉及的三个案例中，都是由公安部门进行查封的。

  此外，全国范围内的反腐，也在增加房屋交易中，房产或个人出问题的几率。

  “新房交易也面临这个问题，例如一个买房人，上周付了首付，正在申请贷款等流程，结果这周手机就关机了，人也找不到了，接下来怎么办，款还贷不贷？据我所知，今年已经出现不少这样的案例。”胡景晖说。