一线楼市调控有反复 房地产限购对股市不是利好

作为国民经济支柱产业，过去20多年来，房地产行业在我国经济增长中可谓功不可没。北京、上海、深圳等核心一线城市的楼市调控虽有反复，但统计显示其商品房均价仍呈波段性上涨，并在2015年四季度开始凌厉上攻，引发今年3月25日上海带头祭出“史上最严”的限购政策。

限购政策，就是通过某些行政性规定，对部分“房价上涨过快”一线城市的购房资格进行限定，其手段主要包括户籍、缴纳社保或个人所得税年限等。这类限购政策均属于行政手段，与市场化方向之间存在冲突。

笔者常居上海，在楼市沉浮中也算是跌跌撞撞一路走来。自“3·25新政”发布至今，直接间接获悉许多故事，听着听着自己也开始胡思乱想起来——有分析师认为，从大类资产配置的角度看，一线城市楼市政策收紧对股市有利，理由在于资金可以从楼市流向股票、债券货币基金甚至期货、黄金等金融市场。该人士列举了2013年3月“新国五条”时的情景作为印证。不过，我并不认同这一观点。

首先，房地产市场的投资投机行为本身也是金融现象，不能将其与股票、债券对立和割裂起来。甚至在某种程度上，房地产的自住需求也包含了金融投资的影子。如果预期房价将下跌，多数人宁愿选择租房而非掏钱去购买。不管是什么用途，买入房产的最大理由之一就是它可以保值增值。

同时，房产购买行为与银行信贷紧密相关，受到人民银行货币政策的影响直接而巨大。关于这个话题有研究人士指出，近年来的中国楼市属于“政策刺激市”和“杠杆市”，与货币超发未流入实体经济有关，与2014年以来不断出台的房地产刺激政策有关，更与保守估计杠杆成交金额超2000亿元的“场内场外配资”有关。

既然同为金融现象，那么楼市与股市之间就绝对不是简单的跷跷板关系。楼市调控对股市的具体影响，不是正相关也不是负相关，而是曲线相关。

其次，去年末开始的一线城市楼市疯涨，很大程度与“避险”需求有关，这一点从相关时点某些高评级企业债收益率向政策性银行金融债“看齐”，就可得到明确印证。这也表明，很可能是那些因担心经济下行或债券违约、企业倒闭而四处寻找出口的资金，不断涌入债市以及一线城市楼市，才推动了相关“金融品种”价格的上涨。要知道，一线楼市除了是“房子”之外，更是一种低风险的具有金融属性的投资品。

但是，与股票和债券之间存在的“跷跷板效应”不同，好地段的房子除了具有避险功能外，还与其上下游诸多产业链有关联，因此楼市投资投机资金的撤离，并不一定意味着股市的上涨或者下跌，它们之间没有此消彼长的直接关系。

值得注意，出于对国内经济以及外汇市场所体现出来的资本外逃预期等的担忧，资金不计代价涌入优质楼市。从风险偏好上来说，目前市场仍未展现出对股票等高风险资产的明显青睐倾向。

第三也是最有意思的一点是，此次以上海为首的“3·25新政”，一定程度上与去年股市昙花一现的熔断机制不谋而合，它最主要的体现是流动性的严重缺失。实际上，这一点也让我多次从半夜的噩梦中惊醒。

举一个极端的例子来说，假如因为某些原因，上海等一线城市的楼市出现崩溃苗头，部分先知先觉者开始抛售多余的房产。但有刚需的接盘者却没有资格，所以很可能房子挂出去也没人上门约看。若你每天必须腾出大把时间来接待看房的中介而非意向购房者时，你的焦虑心理能不加剧吗？你这时会明白，降价也没有用。

可以简单测算一下。以上海为例，此次新政将非本市户籍居民购房缴纳个人所得税或社保的年限，从过去缴2年变为5年。这意味着什么？很明显，3年前有财力和购房需求的人，早已买好了房子，当初那批潜在购买人群已不是你的菜！而那些曾经满足2年资格的“新上海人”，可能是由于资金不到位或是不认同房产的保值增值功能，而一直没有买房。这群人目前可能已同时丧失了购房资格，或可能依旧认为房价长期会下跌，因此他们也不是你的菜！

由于执行严格的家庭第三套房禁购，多数上海本地人或者来沪发展超过5年甚至更长的外地（沪籍或非沪籍）人士，目前还没有买房的仅在少数，这些人不可能替你接盘。来到上海刚好接近5年的人，却因为没有资格而无法买房。如果中途有跳槽经历，现在即使想买房，也会因为社保记录的中断或有“补缴”记录而继续成为焦虑的观望者。

股市熔断机制的特点在于，本来已有涨跌停板的股市，再被人为加上一个“无法交易”的红线。而此次上海等一线城市的限购新政，无异于也是将市场流动性带入一种很不乐观的境地。