武汉土地拍卖首推“熔断机制” 多宗地超最高限价

　　本报记者张希为

　　昨天，武汉“11.15”限购新政后的首场土拍圆满结束。与以往土拍不同，本次土拍运用了“多重保险”：引入限价机制、提高竞买保证金比例、10日内必须缴清款项等，且为不同的地块量身定制了差别化的出让要求。

　　最高限价

　　“熔断”后拼规划

　　本次拍卖的17宗地块均为住宅地块或商住混合地块，分布在汉阳、江岸、东湖新技术开发区、青山、黄陂、蔡甸、东西湖、新洲8个区，其中有11宗地块限定了最高出让价格。业内借用“熔断”来形容这场限价土拍。这里所谓“熔断”并不是指超过限价，地块就不出让了。出让文件显示，设置了最高限价的地块，如果最高报价未达到限定价格，提出最高有效报价者即为竞得人。最高有效报价达到出让最高价的，进入规划方案评比程序，规划方案评比得分最高者为竞得人。

　　在昨天的土拍中，位于东西湖和黄陂区的5宗商住地块超过最高限价，触发“熔断”机制。这5宗地块需要根据规划评比的方式确定竞得人，11月24日公布结果。

　　规划方案评比委员会由武汉市土地交易中心负责组建，评审内容包括用地功能布局、道路系统体系及交通组织、建筑空间布局及景观、绿地系统及景观组织、配套公共设施及市政公用设施布局等多个方面。

　 　提高门槛

　　4宗地的竞买保证金等于起拍价

　　除了规定最高限价，本次土拍对参与竞拍者的要求提高了不少。除了部分商服地块的竞买保证金依然为起拍价的30%左右，本次所有住宅地块的竞买保证金至少为起拍价的60%，来自汉阳、江岸、新洲区的4宗地的竞买保证金等同于起拍价。

　　如本次土拍的最大焦点，P（2016）118号汉阳区杨泗港地区新港长江城启动片地块，起拍价65.144亿元，竞买保证金同样是65.144亿元。重要的是，出让文件规定，竞买保证金应不属于银行贷款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。而且，自成交之日起10个工作日内，竞得人还需向武汉市土地储备整理中心付清土地出让价款溢价部分。也就是说，房企要获得这块地的竞拍资格，必须先拿出65.144亿的资金，后续资金也必须尽快到位。

　　此举提高了土拍“入场券”的门槛，竞拍者必须是实力雄厚的房企。

　　这块地的最高限价122.145亿。在昨天的土拍中，共有越秀中建联合体、金茂招商联合体、华润、万科、碧桂园、中海、平安7家房企竞争，最终平安以110.65亿元竞得，楼面价13588元/平方米，溢价率65.85%，成目前武汉总价最高地块

　 　趋于理性

　　热门地块低调成交

　　开拍前，P（2016）118号汉阳区新港长江城启动片就被很多业内人士关注，认为极有可能超过最高限价。因为今年7月28日，碧桂园竞得与该地块邻近的P（2016）064号地块，总价25.3亿元，楼面价高达20017元/平方米，创下武汉楼面地价纪录。

　　在昨天的土拍中，虽然该地块以110.65亿元的成交价成目前武汉总价最高地块，但楼面价仅13588元/平方米，远低于邻近的P（2016）064号地块超过两万元每平方米的纪录。

　　这样的落差显示了调控措施的效力。在11月15日的楼市新政中，除了限购措施以外，国土资源与规划局也提出了“加大住宅用地及住房供应”、“严控土地价格上涨过快”的相关政策，承诺将择优确定最终竞得人、严格控制高地价、高溢价项目出现。

　　比如这块地在开拍前，武汉国土部门为它量身设置了严格的竞拍规则。开拍前，为抑制它价格过高，国土部门设计多项调控措施，好在该地块昨天最高报价并未超过最高限价，因此相关调控预防举措也并未实施。

　　“这块地拍出这样的价格，应该说在很多人的意料之外，也在情理之中。”中国指数研究院华中分院市场研究总监李国政认为，这说明楼市调控政策立竿见影，土地市场趋于理性。另一方面，该地块吸引了知名房企竞争，成交价接近最高限价，这说明武汉房地产市场在趋于理性的同时并没有失去活力。