“首付贷”业务刹车 业内建言楼市杠杆监管因地制宜

3月8日上午，21世纪经济报道记者从北京、深圳（楼盘）等地的链家门店处确认，此前链家与银行、小贷、担保公司等合作开展首付贷业务合作已全面暂停，无独有偶的是，另一家北京地产中介“我爱我家”也暂停了此类首付贷款支持业务。

所谓首付贷，是指在购房人首付资金不足时，地产中介及与之合作的金融机构能够为其提供补助资金拆借，帮助购房人放大购房杠杆，在部分房价上涨较快地区，首付贷的运用可让部分购房者实际首付比例降至10%。

值得注意的是，首付贷的叫停，或对部分试图以锁定价格为目的的购房者的交易带来影响，不过亦有多位地产中介人士透露，目前仍可有条件为客户提供信用贷、过桥贷等产品帮助房产交易的实现。

而在业内人士看来，监管层应当实施因地制宜的差额化的房贷政策，一方面可考虑对单价过高的房产实施超额部分“就低评估”的限贷政策，另一方面可进一步考虑降低优质购房者的首套房首付比例，以满足市场需求。

链家等中介刹车“首付贷”

监管层对首付贷等监管套利业务的收紧，正在发挥效果。

21世纪经济报道记者从北京地区链家的多家门店处确认，其此前提供的首付贷业务已大范围暂停，而暂停的主要原因或与银行方面不愿再提供相关合作有关。

“首付贷现在做不了了。”一位链家的门店负责人告诉21世纪经济报道记者，“提供这个的主要是银行，相当于变相把首付降低，现在主要是银行把这块业务给停了。”

“我们的贷款中介业务前段时间已经停止了。”一位我爱我家的客服经理亦表示。

值得一提的是，首付贷在一线城市存在的主要意义，既与单套房产总价过高，购房人本金支付能力有限有关。

“有一些初次购房的客户因为短期首付资金凑不齐，所以需要首付贷，因为北京的房子都大几百万了，首付一般最少也要100万左右，普通白领很难一次拿出这么笔钱。”北京一位链家门店负责人表示。

但与此同时，首付贷存在的更大原因亦是房价上涨过程中，购房人希望在第一时间锁定交易价格的意图所致。

“更多人则是为了锁定价格，因为许多人并不是没有支付能力，但是钱可能在股票、基金或者其他房产上，这涉及到一个要把其他资产变现，再购房的问题。”前述链家门店负责人告诉记者，“但在房价上涨过程中，变现、再购房往往是来不及的，许多时候价格一天就会出现跳价，所以首付贷的作用是让客户在很快时间里凑齐首付、达成交易，从而锁定价格。”

而在一位股份行人士看来，由于首付贷产品无形中放大购房杠杆，变向突破了房贷首付比例的监管要求，并在一定程度上积聚金融风险，是首付贷业务暂停的主要原因。

“放大购房杠杆相当于让银行资金更快流入楼市，容易引发房价过快上涨，而一旦房地产价格出现问题，风险暴露的概率就比较大。”前述股份行人士坦言。

过桥贷、信用贷仍可输血

虽然首付贷已被链家等中介叫停，但前述门店负责人亦向记者透露，个别银行仍然可以提供信用贷，帮助购房人补足首付差额；不过由于信用贷最高可贷额度偏小，相比一线城市动辄数百万元的房产，其无异于杯水车薪。

“首付贷不行了，现在可以做一些信用贷，一般是30万到50万元左右，而且这个通常定位于消费贷款，需要找个地方把钱"刷出来"。”前述链家门店负责人称，“但这个额度对购房来说帮助有限，一般还要求贷款人有（收入）流水之类的。”

需要强调的，信用贷的使用也有一定条件，即需要贷款人寻求“通道”进行提现。

“这个信用贷主要应用于消费贷款，所以可以理解成发给贷款人的一张信用卡，如果提现的话，需要找一个有POS机的取钱方。”北京地区一位提供信用贷的股份行人士表示，“这种方法通常也需要给取钱方支付一定的费用，价格一般在5‰以上。”

事实上，该类信用贷在去年A股上涨期间，也曾成为银行资金流入股市的渠道之一。

此外，链家等中介提供的具有高息性质的“过桥贷”也仍在正常提供。所谓过桥贷，是指涉及在押房产交易过程中，中介及金融机构为达成交易为卖房人拆借资金偿还贷款，以便房产解押之用的服务；而在房产交易完成后，卖房人可用房款对该笔资金进行偿还。

“过桥这个服务仍然可以做，而且这个业务本身也是合理的。”前述链家门店负责人表示，“因为让银行方面提供转按揭太难了，但无法偿还剩余贷款，房子又没法交易，所以这个业务对于许多业主来说是刚需。”

而据21世纪经济报道记者了解，除一般住宅外，过桥贷还被应用于部分购房人购买二手商住房的交易，其方法为拆借资金全款购买商住房，再以商住房作抵押贷出资金偿还过桥贷；该类模式的产生原因与购买商住房和抵押商住房所获得贷款政策差异有关。

“购买二手商住房时，买家为了避税会做低评估值，但这样能贷出来的钱就比较少，首付通常都要到七八成；但如果做高，那么商住房就有很高的营业税和个税。”前述门店负责人透露，“一个方法是用过桥贷把房子买下来，然后通过抵押把钱贷出来，再偿还过桥贷，这样实际首付比例最低能降低到3-4成。”

而对于房价暴涨背后的金融风险，亦有业内人士建议，单纯“一刀切”的叫停首付贷需要慎重，而监管部门应当因地制宜，例如对单价过高的楼盘实施差额贷款限价政策，但同时对优质群体适当降低首付比例。

“房价过快增长对于抵押品有比较大的风险，应当出台政策应对单价过高的现象，避免单价过高的房产交易过多的占用信贷资金。”东北地区一位国有大行公司业务部负责人指出，“比如有些地区的楼盘单价在六七万元以上，那么监管可以出台相应的窗口指导，不让超出规定单价的部分贷款，但现在一线城市房价过高，也应该让一些信誉优质的购房者享受到更低的首付比例，不然这些人也要想办法从别的地方筹资。”