湖北监利面临86万方商品房“去库存”难题
1月6日，小寒节气来临，给湖北省监利县这个长江边上的江汉平原小县又增添了几分寒意。
长江商报记者在监利县实地采访了解，2010年开始，监利县开始大做土地文章对外招商引资，通过创新的拍卖土地一级开发权等模式和一系列优惠政策，吸引了一大批来自武汉、广州等地的龙头房企入驻开发。一个令人不胜唏嘘的数字是，当前县城常住人口仅为15万的监利，却拥有46家房企，其数量在荆州所辖8个县区中位列第二。
众所周知，房地产“去库存”是中央经济工作会议后的重要任务之一，各种权威统计数据显示，中国房地产库存压力最大的是三四线城市。
长江商报调查后发现，监利县当前的房地产库存量、形成过程以及面临的“去库存”压顶难题，堪称中国三四线城市的样本。
小县城86万方库存压顶
近年来，监利县凭借其独特的地理优势以及经济发展需求，房地产业在当地有了突飞猛进的发展。
监利县房产管理局向长江商报记者提供的数据显示，截至2015年12月3日，监利县商品房存量约85.77万平方米，其中住宅存量64.44万平方米，约5735套；而2014年，其商品房存量仅为60.97万平方米，其中住宅存量约47.04万平方米。
一年内，房产存量陡增25万平方米，让这个主城区常住人口约15万人的县城难掩困色。
按照其2014年底的预计，2015年将有165万平方米的商品房销售房源，若按每年销售40万平方米计算，消化周期达30个月左右。
对此，监利县房产局市场科人士1月7日对长江商报记者表示，“我们县不存在去库存的问题。”
而当地多位官方、行业人士受访时均称，去化周期延长将直接导致开发商财务成本增加，还会影响后续项目等诸多方面。
长江商报记者梳理数据发现，该县存量房产比例不降反升，虽然当地政府出台过不同政策甚至拿出财政补贴来激励房产市场，然而事实是，大多数购房者持币观望心态加重，成交套数和销售面积均低于历史同期水平。
中国社会科学院城乡建设经济系主任陈淮不久前公开表示，目前我国6亿多平米的房地产库存，这些库存主要分布在三四线城市。更重要的是，各地频出的调控政策，并不能解决三四线城市的库存压力，广大的三四线城市，必须通过其独有的措施，才能根本解决库存高企的问题。
另外，长江商报记者调查发现，监利县超过七成购房者来自农村，究竟农村人口还有多少潜力？长江商报记者对此将监利作为三四线城市房地产去库存的样本进行深度剖析。
配套设施未建新城被指“鬼城”，七成购房者来自当地农村
1月6日，长江商报记者来到监利大道，两侧是新楼盘开发较为集中的区域，道路上车来车往，而两侧的楼盘售楼大厅里却稍显冷清。
监利大道是当地连通随州至岳阳的接线路，是新区首先建成的主干道，道路两侧早已有人信城、百晟首府、栖湖凯旋城以及忆美国际公馆等大型楼盘布局，且正在公开发售中，而附近配套项目如菜场，才刚刚开始规划选址。
监利县规划局副局长万方凌站在办公桌一侧，展开8开本的总规划图告诉长江商报记者，上述楼盘所属的区域是城北新区，属于城北工业园区的一块，目前这个园区成为承接产业转移的重要区域，而住宅仅仅是园区的配套之一。
当地知情人士告诉长江商报记者，县政府办公大楼早已迁至新区，加上随岳高速连接线的拉通，城市骨架拉升后，新区成为众多房产商的投资“热土”。
据当地统计部门的公开数据，2014年1月至11月，该县共完成房地产开发投资82245万元，同比增长5.54%。其中，住宅投资77403万元，占房地产开发投资的94.11%，住宅类房地产仍是该县房地产行业发展的主体。
当然，在城北新区置业价格不菲，同行的陈劲(化名)去年在这其中的楼盘购得一套房子，单价在4000元以上，新房装修好了，但还是租住在约3公里外的老城区，“这里的公交不通，菜场等生活配套设施没有建起来，一到晚上，这里就是‘鬼城’。”
陈劲是监利当地80后人士，其工作与房产市场息息相关。过去的2015年里他十分难熬，房产市场低迷导致自己的建材生意难做，不得不关掉店面，整天无所事事，“等过年后再寻点生意做。”他这样打算今后的生活。
长江商报记者还在当地房产局提供的一份数据里发现，当地刚需群体成为消费当地房产产品的主力人群，从购买的人群来看，2014年销售的4466套商品住宅中，有71.66%属农村居民购买，且首次购房占当年购房比例的89.25%。
1月7日，监利县房产局市场负责人党辉向记者分析称，消费主力人群主要来自农村外出务工居民，改善型人群也占一定比例。他表示，该县城区目前存量3423套住宅应该不愁卖。
该县有160万人口，庞大的人口规模往往被市场看作是红利，可当地行业人士仍不无忧虑，人口规模优势或能在短期内拉动房产去化速度，但从长远来看，恐怕这不是万全之策。
2015年商品房库存陡增25万平方米
从销售方面来看，从2014年下半年起，当地已经明显感觉增长缺乏后劲。
数据显示，2014年该县商品房销售面积为48.82万每平方米，同比增长34.56%，其中，商品住宅销售面积为45.15万每平方米，同比增长31.86%；商业用房销售面积为3.67万每平方米，同比增长79.90%。而城区商品住宅销售面积为35.39万每平方米，同比增长30.54%；商业用房销售面积为2.72万每平方米，同比增长65.85%；乡镇商品住宅销售面积为9.76万每平方米，同比增长36.89%，商业用房销售面积为0.95万每平方米，同比增长137.50%。
虽然2014年的销售对比2013年有较大的增长，但当地房产局在向上级汇报中认为，“从整体来讲，全县销售增长速度呈下行趋势。”
监利县房管局认为，2014年城区住宅市场投放量达52.77万平方米，基本是前三年上市量的总合，但2013年开盘即售罄，过度消耗了购房人群，导致一些购房者购买需求延迟，加之主力人群农村刚需人群已购买，楼市不再火热。
这直接导致2014年底商品房存量达60.97万平方米，其中住宅存量约47.04万平方米。
经济下行因素以及楼市不景气，使得更多的购房者消费更加谨慎，楼市观望趋势明显。
2015年1月至11月，监利全县可预售面积54.28万平方米。但是，截至12月3日，商品房存量约达85.77万平方米，其中住宅存量约64.44万平方米，超过上年度商品房存量面积60.97万平方米。
从商业用房来看，2014年末存量约有13.93万平方米，到了2015年12月初，商业用房存量达到21.33万平方米，增加34%。
党辉向记者表示，当地住宅产品成交均价上涨幅度不大，单位面积约上涨30元左右。
特别是在2015年11月，该县商品住房销售均价为每平方米3513.19元，环比下降3.45%，商业用房销售均价为每平方米16348.2元，同比上涨188.88%，“说明开发商已在规避风险。”当地行业人士对长江商报记者分析称。
然而，巨大的房产存量也成为当地政府的一块“心病”。因为房产市场的低迷，直接或间接影响至少20个相关行业发展。
据了解，当地在促进房地产市场活跃性方面，当地政府在2015年出台两次政策，一是在当年10月，房产交易会之前出台购房优惠政策，即在4天房交会期间成交的商品住宅，按购房总额的1%给予财政补贴，此外按所缴契税的50%给予购房补贴，还有减半交存住宅专项维修资金等。
此外，在当年7月至8月期间，出台了对首套商品住房实行购房补贴和财政贴息的政策，并鼓励机关、企事业单位干部团购住房等，以此来“促进房地产业健康持续发展”。
据公开报道，政策出台后，有近千套住宅产品完成交易。而当地行业人士表示，“房交会后，群众的购买行动又似乎不为所动，销售套数和面积均低于历史同期。”
去年土地财政收入减少超6亿
种种压力下，距离监利县200公里外的武汉市成为监利县对外推介项目的主要舞台。
2015年7月26日，时任监利县长黄镇在汉对外推介6宗土地。其中江城南路项目地块面积近4万平方米，位于老城区中心地段。像这样对外“卖”土地，至少从2008年就开始了。
2011年5月20日，在当年汉海拍卖的第3场推介会上，监利县由常务副县长、分管副县长带队40人参加，足见对武汉市场和招商的重视。
长江商报记者梳理监利县土地市场发现，监利县推出了城区旧城改造、整体开发的土地一级开发权项目。
据了解，土地开发权在早年还是比较新鲜的名词。事实上，上述监利领导知悉，在资金缺口引发城市建设以及土地供应的矛盾中，拍卖土地一级开发权是一个比较容易的突破口。
业内人士告诉记者，通过这种拍卖模式，政府获得资金，来完成土地储备和地块的配套建设，这样一来，生地变成熟地、毛地变成净地。参与投资企业也在土地一级开发中获得利润和土地溢价的收益。
一些优惠政策也吸引了深耕武汉的人信地产、上信地产，以及广州绿瘦国际集团、深圳百晟地产等企业前来投资布局。监利县目前拥有房地产开发企业46家，企业数量在荆州市位列第二。
监利县国土部门数据显示，2014年，全县共成交房地产开发土地36宗，成交面积745.33亩，同比增长42.99%；总成交价格9.08亿元。吴凤山向记者表示，当年整个土地出让金约9.69亿元，住宅用地比例高达90%以上。
这显然与已过去的2015年形成强烈落差，监利县国土局向记者提供的数据显示，2015年土地出让收入仅3.52亿元，其中商服住宅用地28宗共计375亩，收入1.69亿元。
吴凤山用“陡降”来形容当下该县的土地收益，他认为，房产商对储备土地的出手变得谨慎，“很多土地都流拍”，不仅土地交易规模锐减，其单价也同步下降。以2014年为例，平均地价为每亩121.83万元，同比减少3.03%。对于至今依靠土地“吃饭”的监利县来说，土地收入锐减，直接影响着财政收入减少。
开发秩序粗放致项目问题频发
三四线城市房地产市场“去库存”被国家重视后，行业人士也开始理性看待这个市场。
长江商报记者调查发现，最近几年突飞猛进的房产开发，导致监利当地房地产项目问题频发。
长江商报记者辗转获得一份针对当地6件房地产开发突出问题的文件，这份文号为“监信领办文(2015)22号”文件显示，2015年11月25日下午，副县长付勇主持召开针对涉及房地产突出问题的专题会议。
在当天这次会议上，天府购物广场、联盟国际公馆、天府世家、容城天骄等6个项目被拿到会上讨论和研判，16家单位一把手和分管领导参加当天会议。
会上呈现，上述项目不仅涉及物业或开发商乱收费、补偿安置的问题，还涉及消防设施、侵占地下停车场以及天府世家的土地权属等问题。
当地知情人士告诉长江商报记者，当地长期只重视开发建设，对开发后秩序管理粗放，这只是当地房地产乱的冰山一角。
天府世家小区业主告诉长江商报记者，该小区42户业主自筹资金屡建小区设施屡次被毁，其中涉及小区权属问题长达3年，对此虽有县委主管领导批示，但至今未得到实际解决。
怡家新城业主董先生因该小区违法建筑、乱收费以及建筑质量问题与开发商沟通无效，直接通过司法渠道将开发商诉至法院。他对长江商报记者愤然表示，诸多问题让业主不堪其扰。据了解，天府世家小区和怡家新城皆由一位名叫朱为利的人开发。
长江商报记者了解到，朱某目前开发的“天邑广场”正在发售商铺，在玉沙大道各处电线杆上很容易找到贴有该项目的销售热线打印单，两位销售员一前一后力邀记者马上购买，“目前商铺单价在每平方米6000至6500元左右，适合做高端商业，已售出40多间”。
1月8日，长江商报记者拟就目前当地房地产业库存及萌发的问题向监利县分管副县长付勇求证，被婉拒。
◎记者手记
□本报记者 刘涛
监利是我国水稻产量第一县，农业人口占比较大，长期以来经济结构单一，至少从2008年起，当地和国内其他4线城市一样，加入了房地产开发的狂潮中。
由于开发时间较晚，开发规模并不大，但其带来的土地收益和拉动相关行业和经济发展，足以让这个农业大县尝到了甜头。
从财政收入来看，监利县2013年实现财政收入5.75亿元，2014年这一数据则飙升到7.49亿元，其中，土地收益占比较大。
然而，事情往往是一把双刃剑，如今的监利县逐渐尝到房地产投资带来的压力，房地产投资规模缩减，成交量处于历史最低水平，影响上下游多个行业。
与之相差约3个纬度的江苏沐阳市，其人口和国土面积均与监利县相仿，也是江苏省农业大县，其经济基础、经济结构和监利相差无异。
在1995年，沐阳财政收入与监利县差不多，但是到了2011年，沐阳经济总量达到410亿元，是监利县的3倍，财政收入是监利县的16倍，是监利值得借鉴的城市经济转型发展案例。
截止目前，在监利县，税收超过4000万元的仅有福娃食品，玉沙纺织税收超过2000万元，大枫纸业税收约千万元。
如今，监利正在加速建设一区四园，即经济开发区、城区工业区、新沟、朱河、白螺工业园等112个项目；其中家居产业园有华中玻铝产业园、中泰电子产业园、永康五金产业园、上信服装产业园等落户企业达58家。
基于长江经济带国家战略实施和东部沿海产业转移机遇，也让监利正在改变单一的经济结构。
当地适时提出“产城融合”思路，试图将房地产业与城镇化进程、居民收入增长和改善经济环境同步发展。
2015年，在汉举办的“产城融合”推介会上，监利县集中推介土地寻求城市合伙人参与城市建设开发，挖掘县域经济潜力。
无论如何，经济转型升级是当前监利县最重要的战略。
(编辑：丁喆)