海外买家美国购房获降税利好 35年来首度放宽房产税

加息后，美国正试图通过税收杠杆留住房地产投资热潮。近日，美国总统奥巴马签署了一项法案，降低外国人在美投资不动产所承担的税率，此举为35年来首次。税法修正改变了原有的游戏规则，将为更多的海外房地产投资者涌入美国打开大门，促使数千亿美元新增资本涌入美国地产市场。

35年来首度放宽房产税

新法案将降低外国人在美投资不动产所承担的税率，同时外国养老基金在美投资房地产时，享有与美国养老基金同等的待遇。新法案还把允许外国人养老金购买美国公开交易房地产投资信托产品免税部分提高到10%，此前这一数字是5%。

法案取消了1980年开始实施的《外国投资房地产税法案》（FIRPTA）对外国养老金投资美国房地产时征收的税率，将为潜在的海外投资者赴美置业敞开大门。在1980年6月19日之前，外国人投资美国某些地方的房地产、石油和天然气利益获取收益一般不会被征税；而法案公布后，非美国籍人在美不动产就被纳入了应征税范围。

依照旧规，大多数外国投资者只要符合美国国家税务局（IRS）定义的“外国人”和“外国公司”，不管是否盈利均预扣成交价10%的税，以及其他的联邦、州和地方税种。国家房地产投资信托协会表示，各种税种累加起来，总额最高可能占据收益的60%。房产税由基层地方政府确定，各地区差异很大，年税额大多在房屋市场价的1%-3%范围内。

向海外投资者打开大门

由于受到FIRPTA限制，数万亿美元的国外养老金被拦在了美国房地产市场之外。破除过时的税率门槛，修法将调动更多私人资本投资房地产和基础设施。根据纽约地产研究机构地产资本分析的数据，今年美国房地产跨境投资总额达到约784亿美元，占据4830亿美元房地产投资总额的16%。外商投资总额约10%来自养老基金，规模达到75亿美元。

自金融危机以来，受相对收益率以及投资者认为不动产投资具备安全性等因素驱动，大量海外投资者赴美投资房地产，需求增长也推动了美国商业地产价格创下新高。许多外国投资者在购买时改变了购买结构，使自身在投资主体中占少数，以绕过FIRPTA规定。

美联储正式加息，美国房地产市场的抛售潮开始隐现。今年10月底，美国地产大亨Sam Zell旗下一家房地产投资基金公司出售超过2.3万套公寓，该公司还打算出售另外的4700套公寓。这些交易所获得的大部分收益将在明年以股息的方式返还给投资者，而不是用于再投资。

中国国际经济交流中心经济研究部副研究员刘向东在接受北京商报记者采访时表示：“美国此举并不会一味刺激房地产市场，稳定的意味更浓，同时也会兼顾美国财政政策的调整，避免房地产市场出现风险累计。” 在签署本次法案之前，美国国会已经通过了规模高达1.1万亿美元的庞大支出法案，以摆脱政府被迫关门的阴影，对外国投资者降低购房税率为其中的一部分。

中国买家或更积极赴美置地

近年来，美国房地产深受很多中国投资者青睐。据商业地产调查机构真实资本分析公司的数据，今年初来，投资美国商业地产的中国资本已达25亿美元。2012-2014年，中国企业在美国商业地产领域的全年投资额分别是54亿美元、153亿美元和136亿美元。

而在住宅地产方面，中国人已是美国房地产最大的海外买家。据全美房地产经纪人协会6月底的报告，在截至今年3月底的过去一年里，中国买家在美国房地产上支出了286亿美元，同比增长30%，其中主要用于购买住宅物业。

美国汤普森教育中心董事总经理王连波在接受北京商报记者采访时表示：“在美国经济复苏的大背景下，税收放宽将进一步利好中国投资者。由于中国房地产市场正在进入新的调整期,‘走出去’的热潮会更加明显，人民币寻求海外保值增值的需求更高。美国作为相对安全的投资目的地，一些中国买家美国置业也更看重学区房、绿卡、产权所有等系列优势。”

研究显示，2014年到2015年初，卖给中国人的房产中有大约39%用于自住，另有7%是供在美国上大学的孩子使用。以出租房为投资目的的只占23%，美国的房子中国买家中大约有一半已经在美国生活，美国一直是投资移民的热选。（陶凤）