利率超低情况下放宽限购 必导致又一轮的房价攀升

  房地产市场好景周期已长达七年，低利率的环境是支撑房价持续上涨的主因，如果不进行适当的调控，之后出现的调整可能让许多拥房者措手不及，陷入无法继续偿还抵押贷款的困境。尽管发展商一再作出呼吁，但在利率依然超低的环境下放宽降温措施，很可能会导致又一轮的房价攀升。这一观点值得关注。

  金融管理局局长孟文能日前在该局年报发布会上指出，目前房地产价格依然高企，全球利率则维持在超低水平，高负债家庭的负债率还未降低，基于这三大风险因素，目前放宽房地产降温措施还为时过早。

  其实在今年2月间发表2014年财政预算案声明时，副总理兼财政部长尚达曼已清楚表示，鉴于过去四年的房价涨势，如今还不是放宽房地产降温措施的时候。他这个月初在星展银行亚洲论坛上说，他不认为周期已经结束，也不认为市场将崩溃，不过市场应该还有下调空间。政府连续数轮的降温措施已经开始奏效，组屋转售价和私宅价格都开始趋稳并下滑，刚公布的数据显示，组屋转售价格今年第二季连续第四个季度下滑，总共累计下跌5.4%；私宅价格则连续第三个季度下跌，累计跌幅为3.3%。

  孟文能讲话中最关键的信息是，总偿债率和贷款期限上限属于长期性的政策，预计不会在短期内放宽。这显示政府要稳住降温措施实行后所取得的轻微进展。以私宅价格来说，过去三个季度总共下滑3.3%，但过去四年内价格却上涨高达60%，这样的跌幅和过去的增幅仍不成比例，政府是不可能让降温措施半途而废，前功尽弃。

  近几年来政府频频出台房地产降温措施，包括总偿债率、贷款期限上限、房屋贷款与价值比率顶限和额外买家印花税，目的是要调节过热的市场，避免房价与收入水平差距太远，形成国人越来越难以负担房价的局面出现，同时在房地产泡沫出现之前为市场洩气解压。

  房地产市场好景周期已长达七年，低利率的环境是支撑房价持续上涨的主因，如果不进行适当的调控，之后出现的调整可能让许多拥房者措手不及，陷入无法继续偿还抵押贷款的困境。尽管发展商一再作出呼吁，但在利率依然超低的环境下放宽降温措施，很可能会导致又一轮的房价攀升。此外，家庭要降低高负债率需要一定的时间，这些都是政府认为目前还不能放宽降温措施背后的考虑因素。

  金管局有意长期实施总偿债率限制和贷款期限上限是深谋远虑的，这是要确保本地家庭不会承担超出自己能力范围的债务；而属于周期性措施的房屋贷款与价值比率和额外买家印花税，是要防止本地家庭在房价快速上涨时或高房价时期承担过高的债务，但政府已承诺会根据市场情况对这两项措施做出调整。

  适度的灵活和变通不是坏事。目前，总偿债率规定买家每个月偿还的总债务不能超过月入的60%，这对准买家的借贷能力是一大打击，也因此基本上已将投机者甚至投资者排除在市场之外，然而，降温措施是无差异性的、一刀切的，实行下来难免会“伤及无辜”，例如不少提升者或有各种合理原因必须换房者，正因各项降温措施的限制被卡在其中；而上万个房地产经纪也因市场淡静，成交量锐减而生计大受影响。因此，如何视情况调整一些周期性的降温措施，为一些非投机性质、也没有投资过度的正常“改善型”买家提供过渡性安排，也确实值得当局关注。

  在降温措施推出后，本地家庭负债情况有所改善，家庭负债同比增速从2011年第三季的13%，放慢到今年第一季的5.5%，新房屋贷款者的风险承担能力也有所改善。但金管局重申总偿债率会是长久措施，为此本地房地产价格和交易量仍将持续下跌，至于跌幅会在什么水平稳定下来，要看接下来房地产市场的买卖数据，买家和卖家应留意市场形势的发展趋势。

  房地产市场刚进入价格向下调整的初期，政府会一切以大局为重，继续观察市场风向的转变，预计不会在短期内放宽政策。就如尚达曼曾说过，这些降温措施并不是想要制造一个硬着陆，而是要警惕买家切莫借贷过度。一个价格稳定的房地产市场应是未来的大方向，因此有一套长期行之有效的调控政策是绝对必要的。