武汉市拟出台指导意见规范物业公司退出小区

　　两成业主联名可启动解聘物业程序

　　物业服务企业能否单方面退出小区服务？业主解聘物业服务企业后小区管理如何衔接？随着物业服务市场快速发展，我市居民小区的物业服务企业更换也更为频繁。为规范物业服务企业退出居民小区的流程，武汉市制定了《武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见》（以下简称《意见》），并于3月31日开始在武汉政府法制网上征求公众意见。

　　物业企业不得擅自退出

　　解聘物业公司需表决“双过半”

　　《意见》主要适用于本市行政区域内，因物业服务合同（含前期）期满未续约，或者当事人依法、依约提前解除合同，物业服务企业退出住宅小区管理的情形。

　　什么条件下，物业服务企业应当退出小区？

　　《意见》明确，前期物业服务合同期限未满或者未明确具体期限，但业主大会依法、依约作出决定解聘原物业服务企业，并选聘新的物业服务企业，签订了物业服务合同且已生效的，原物业服务企业应当退出小区。此外，物业服务合同期限届满且业主大会决定不再续约的，或物业服务企业因破产或资质被注销、吊销等原因致使不能继续履行合同义务的，物业服务企业也应当退出小区。

　　《意见》同时规定，开发建设单位、物业服务企业和业主大会应当按照物业服务合同（含前期）约定的期限或解除合同条件终止合同，任何一方不得擅自解除合同。

　　在续聘、解聘和选聘物业服务企业时，必须召集业主大会。要解聘物业服务企业，必须达到业主大会表决“双过半”要求，即占建筑物总面积过半数的业主表决同意、占总人数过半数的业主表决同意。

　　激活“罢免”物业程序

　　需小区20%业主联名

　　按照《意见》，小区业主在三个时间节点，可决定是否续聘当前的物业服务企业。

　　第一个时间节点，是在新小区首次业主大会成立时，大家有权利通过表决，决定是否续聘前期物业服务企业。

　　第二个时间节点，是在物业服务合同期满90日前，业主委员会应在物业服务区域公示合同履行情况，并组织召开业主大会，对是否续聘物业服务企业进行表决。

　　第三个时间节点，是在物业服务合同期内，只要有20%的业主联名要求解聘物业服务企业，业主委员会就应当组织召开业主大会，就是否解聘事宜进行表决。

　　“弃管”小区由街道临时托管

　　物业企业不得以欠费为由拒不移交

　　按照《意见》，物业服务企业退出前，应当继续提供物业服务，并应将预收的物业服务费退还给业主或转交给新聘物业服务企业；原欠缴物业服务费的业主，也应及时补缴。到物业服务合同终止时，原物业服务企业可委托新聘企业代为收取欠费，也可自行向业主收取，拒不缴交的可通过司法途径解决。但原物业服务企业不得以业主欠费为由，拒绝办理移交。

　　《意见》还明确，暂时选聘不到新物业服务企业接管的小区，街道办事处应会同供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位（部门）依法履行社会服务与管理职能，对物业服务企业“弃管”小区实行临时托管。发生的费用由业主交纳，有业主委员会的，由业主委员会负责收支，没有业主委员会的或业主委员会名存实亡的，由社区代为履行业主委员会的职责。

　　物业服务企业如违反《意见》有关规定，将被取消各类物业服务评先资格，有关部门将不予其开具企业资质升级等诚信证明，造成损失的还应承担相应的法律责任。