武汉“最贵二手房”降价1700万 挂牌4年无人接手
23.09.2014 12:24
本文来源: 湖北在线
9室3厅1厨5卫还带庭院,建筑面积700多平方米的闹市大房子,你看了动不动心?近日,有着“武汉最贵二手房”之称的洞庭公馆自降身价1700万元寻买家,虽然引来不少人围观看热闹,但至今无人接手。这套天价二手房为何“吐血”大降价?多年来一直成交难原因何在?近日,本报记者实地探访这栋“历史老建筑”,逐一揭开这些疑团。
房主再次挂牌
天价豪宅降价甩卖
近期,在亿房网等二手房网站上,有着“武汉最贵”二手房之称的洞庭公馆再度进入人们的视野。
该套房源名为洞庭公馆,位于洞庭街与天津路交会处,为一栋9室3厅1厨5卫的洋房,建筑面积725平方米。房源介绍信息称,这套天价房地处老汉口,闹中取静,还是一套优质学区房,目前价格为3000万元。“此别墅为历史见证之物,为以前的租界洋房,位于洞庭街与天津路交会处,步行5分钟到江滩,周边有南京路幼儿园、武汉市第一中学、黄陂街小学。”
近日,记者与卖房者取得联系。一名自称姓杨的女士告诉记者,她是杨姓房主的亲戚,受房主委托帮忙出售,只要有人看房都是由她出面接待。杨女士透露,房子对外公开价格是3000万元,如果真有购买意向,2800万元也可以成交。
实际上,这并非洞庭公馆首次进入众人视野。记者了解到,早在2010年,该房屋就曾以4000万元的报价短暂出现在几个房产交易网站上。当时房子外观破旧,楼梯和地板都已腐烂,整体“卖相”并不好。
到2012年,这套别墅第二次出现时,以4500万元的报价惊艳全场,成为舆论关注的焦点,“天价二手房”、“武汉最贵二手房”等名头顺势而出。
洞庭公馆在近期再次出现,则是因为这套“历史豪宅”已自降身价1700万元,引来不少好奇者连声惊叹。
然而,多次重磅登场,却始终只有看热闹的人。从2010年挂牌至今,该房源无人接手。据了解,洞庭公馆此次“吐血大甩卖”,为的就是尽快出手。
记者现场探访
欧式洋楼闹中取静
洞庭公馆为何开出天价又自降身价?连日来,记者进行了实地探访。
在洞庭街125号,记者现场看到,洞庭公馆为一套独门独栋的欧式小洋楼,由呈“T”字形分布的两栋两层小楼连体组成,带有足以停下两三辆私家车的庭院。房子外立面、门窗和院子围墙看得出来是新粉刷过的,但红色大门、青灰色外观,呈现出古色古香的历史韵味。房子两边,分别是桃园大厦和武汉市妇联大楼,该地段属老汉口繁华片区,可谓是闹中取静。
谈及这几年来房子的出售经历,杨女士说,房子两证齐全,自从对外挂牌之后,确实有一些人来看房子,但不少人只是看看热闹,真正有实力、又对房子感兴趣的并不多。偶尔有几个真心实意的买家,最终因价格谈不拢无法最终成交。
杨女士还说,2012年以来这套房子一直降价,这是正常的市场行为,“价格太高没人买得起,就只能降价了”。
交谈中,杨女士对于房子的过去不愿意多说,但隐约透露出房子的主人是个搞投资的生意人,今年已年过六旬。房主大约在2008年买下了这处房子,当时也就是为了投资,至于投资时具体花了多少钱并不清楚。
2011年,房主花了几百万元对房子进行整修装饰,然后开价4500万元对外出售。杨女士说,现在之所以这么着急将房子出手,主要是因为这个房子占用了大量资金,影响了房主其他的投资项目。
为何难以卖出
巨大投入或面临拆迁风险
地处汉口核心繁华地段,房子本身有历史文化价值,为何挂牌几年仍未成交?大幅降价后,房子能否在短期内成交?
在洞庭街附近,记者找到一家房产中介,就此进行了咨询。“投资这个房子一定要谨慎。”得知记者来意后,该中介老板表示,他之前也带过几个顾客去看洞庭公馆,但最终都没有谈拢,“各方面都谈得差不多,但房主非要3000万元,价钱一点都不让,所以,最终没有顺利成交。”
这名中介老板指出,房子太大、总价太高、有拆迁风险等原因,使得这处好房子至今未能顺利成交。
房价方面,房子725平方米面积有些大,导致整个房子的总价太高。即便从4500万降到2800万元,每平方米的单价也接近4万元,附近的二手房的价格只有1万多元一平方米,差距太大。一套房子售价几千万元,有兴趣买这个房子的人身价至少要数倍于房子的总价,有这样实力的人群范围本身就非常小。而且,有这么多钱的人还不见得对这样的房子有兴趣。
不仅如此,巨大的投入也可能面临拆迁风险。据介绍,周边不少房子在此之前就已经拆迁过,洞庭公馆因为种种原因留存下来。但在考虑花费两三千万元买下这处房产时,不少看房者首先想到的是,如果拆迁可能会带来的巨大损失,“周边二手房均价仅一万多元每平方米,就算洞庭公馆拆迁价按2万元/平方米来计算,拆迁赔偿也不到1500万元。
房子太大也造成了出租难。由于两边都是几十层的高楼,洞庭公馆的私密性并不是特别好,一般有着亿万身家的人肯定是不愿意住在这里的。租来经营做生意的话,租金压力也不小。
专业人士揭秘
“历史建筑”只是普通老房子
如此古色古香的洞庭公馆,究竟有何身世?
周边多家中介机构表示,洞庭公馆之所以卖高价,是因为它属历史建筑,始建于1922年,解放后四野和武汉军区首长曾住过。
不过记者走访调查得知,“洞庭公馆”这个名字其实是房主后来取的,而且这个打着历史建筑旗号的天价房子,实际上只是一座“仿古”翻新建筑。
武汉市优秀历史建筑研究所相关负责人介绍称,据初步了解,这套房子既不是名人故居,建筑本身又没有特别鲜明的艺术风格,没有专门的历史资料记载,并未列入武汉市优秀历史建筑名单。
实际上,如果是优秀历史建筑,洞庭公馆也就不可能随意改造翻修了。
武汉市对优秀历史建筑的保护非常严格。1993年至今,武汉先后分8批公布了209处优秀历史建筑,其中54处已上升为市级以上文物保护单位。就在今年8月,武汉还颁发了首批20处优秀历史建筑保护图则,包含这些老房子的建筑原貌、现状及修缮复原的图纸等相关资料,可直接作为设计其维修方案的依据;图则规范了建筑产权人、使用人的日常使用行为;图则中的老建筑现状查勘照片,为主管部门发现和制止损坏建筑原始风貌的行为提供了依据。
记者昨日从房管部门了解到,挂牌优秀历史建筑的房子如有改造或交易,都要到房管部门审核或备案,洞庭公馆这栋房子既非文物也非优秀历史建筑,可以自由买卖。
房子亦售亦租
租金“对半砍”一般人也难承受
据了解,目前总价3000万元以上的超级单套大房并不多,虽然在江夏、黄陂等区域,一些项目的“楼王”别墅,出现过一套房三四千万元的情况,但这类房源数量少,折算下来单价也就两三万元左右,其成交量更是屈指可数,天价房在武汉大多有价无市。
中国指数院华中分院指数总监李国政说,这样价位的房子即使在北京、上海销量也很少。另外,天价房潜在需求群体属于“金字塔尖”的少数人,他们即使出手买房,对房子的建筑品质、配套和自然资源要求也极为“苛刻”,很多所谓天价房未必能入其法眼。
值得注意的是,一些属于历史建筑的老房子,在产权、用途等方面情况相对复杂,不论是购买还是租用,受到的限制因素较多,这也是影响成交的重要原因之一。
记者了解到,除了出售,该套房源同时也可出租。前两年,年租金报价为400万元。由于一直没租出去,现已降到了250万元。虽然租金差不多是“对半砍”,但这个租金水平相当于租户每月需要支付近21万元的房费,这显然不是一般人所能承受的。即使是用来经营酒吧、咖啡馆,这里也显得偏大,而这一片区的酒吧、咖啡馆,大多选址在沿江大道上的老房子。
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23.09.2014 12:24