武汉试点以房养老2年 老人更愿将房子留给子女

“以房养老”这一曾被称为破解养老难题的大招，却在实际推行过程中意外遇冷。

日前，保监会召开座谈会，要求以房养老试点城市——北京、上海、广州、武汉进一步扩围。但同时，也总结了试点过程中遇到的问题，如试点工作推进一年多以来，很多人对这种新的养老方式还不是很了解，存在一些疑虑，响应者寥寥。

如今距离将武汉作为“以房养老”试点城市已经过去两年时间，其成效如何？

2月19日，长江商报记者采访多位武汉市民发现，大多数接受采访的老人及其子女暂时不接受这种养老形式。不仅如此，不少险企也面临着“成本高、受众窄、回现弱”的市场难题。

不过，也有专家乐观地对长江商报记者表示，虽然以房养老可能将成为“小众”的选择，但就算仅有一成老人选择以房养老，这一市场也仍然令人无法割舍。

老人更愿将房子留给子女

69岁的吴劲波（化名）和65岁的妻子黄淑香（化名），是武汉市东亭小区一栋86平住房的拥有者，老两口唯一的儿子在英国留学后，选择了定居国外。2月17日下午，长江商报记者在小区广场上遇到正在散步的老两口。当记者提及近年来呼声甚高的“以房养老”，吴劲松表示不太了解，也不敢轻易尝试。“儿子会不会同意？房子如何估值？签订合同后每个月给多少养老金？”黄淑香称，这些问题都太让人头疼，暂时不想去考虑。

而另一位家住东亭小区的刘姓老人则告诉记者，老伴去世多年，女儿已经在上海工作并买房，他有一套70平米的住房，月租金2000元。“虽然钱不多，但满足自己一个月的全部开销完全不成问题，而且收租比抵押划算得多，毕竟到最后房子产权还是自己的。”他说道。

“抵押给保险公司太复杂了。”家住翠柳街的熊先生认为，房子自己拥有独立产权，如果将来生活困难，干脆将其卖掉住进养老院，卖房的钱也足够生活开支了。而且现在自己和老伴每个月都有好几千块钱的退休金，完全不需要抵押房子，也不需要儿女操心。

“房子当然是要留给子孙后代的。”家住武汉东亭花园的杨女士今年已经73岁，她说很久之前就考虑过房子的处理方式，首先还是会选择留给儿子，对于“以房养老”则完全不会考虑。

连日来，接受长江商报记者采访的九成以上老人均表示，我国传统观念就是“养儿防老”和“家产传后”，房产更愿意留给子女继承，交给银行、保险公司处理则看起来很不靠谱，也容易使亲人之间产生隔阂。此外，记者在采访中了解到，受传统观念、经济收入、房屋产权等多方面的因素影响，目前武汉市大多数老人不愿意选择“以房养老”，保险公司对“以房养老”客户的审核也非常谨慎。

“我还是觉得让孩子们给我养老，更有人情味。”武汉市公正路上，一位王姓老人在接受长江商报记者采访时称，肯定更愿意把财产留给后辈，就算有少数老人坚持“以房养老”，恐怕他们的子女也不太乐意接受。

同时，记者走访武汉市多个小区发现，在接受采访的几十位老人中，几乎所有子女在身边的老人都不大愿意接受“以房养老”这种模式，至于空巢老人、失独老人等特殊群体，目前武汉市中心城区已启动居家养老医疗服务，许多老人与服务中心签订了协议，在家门口即可享受专业的养老医疗服务，对“以房养老”也存在着诸多顾虑。

全国一年仅45户家庭投保

2015年3月，经过保监会批准，首款保险版“以房养老”产品由幸福人寿保险股份有限公司（下称“幸福人寿”）正式推出，也是目前唯一一家试点推出“以房养老”产品的保险公司。

同年4月，家住汉口的两位老人在子女的陪同下，与幸福人寿湖北分公司签下一款名为“幸福房来宝”的以房养老保险投保单，这标志着以房养老保险全国首单落在武汉。同日，北京、上海也有三位老人投保。如果核保通过，他们将成为国内以房养老保险产品首批客户。

记者查询发现，有关部门新近发布的数据显示，自幸福人寿推出保险业首款住房反向抵押养老保险产品以来，截至2015年底，幸福人寿共与45户家庭62位老人签订了投保意向书，但完成承保手续的仅有29户38位老人。

根据2015年10月《经济半小时》的报道，72岁的北京市民康锡雄和68岁的老伴马俊英，因多年前唯一的女儿因病去世，而成为失独老人。2014年2月28日，马俊英根据收到的街道通知，参加了“以房养老”推介会。当时听完推介会的介绍，马俊英就签字表示同意参加“以房养老”，没有任何犹豫。

康锡雄称：“‘以房养老’对于无子女的家庭是最合适的，感觉就像是天上掉馅饼。”在采访中，老人还给媒体算了一笔账：老人现有的住房是单位公房，2001年搬进后，康锡雄花11万余元买断了该房屋的产权。目前这套84平米的房子市价约为305万元，有效保险价值约为274.5万元，对照费率表，康锡雄今年70岁，马阿姨68岁，夫妻二人每月共同应领取养老金总数为9107.11元，加上老两口退休金7000元，每月共计可以拿到1.6万多元钱。

然而，把房子抵押给保险公司，每月收取固定的保险金的“尝鲜”养老模式，还是遭到了老人很多亲戚和朋友的反对。不过，媒体报道称，在康锡雄的家里发现了一沓多年收集的关于以房养老的资料。经过多年的等待，顶住家人的阻力，一趟趟地往返多地办理相关手续，康锡雄终于圆了“以房养老”梦。

银行版“以房养老”难被接受

事实上，“以房养老”的话题并不新鲜。从2007年开始，北京、上海、南京、杭州等地相继出现过一些自发性试点，武汉也有多家银行进行过试点，但均未被市场接受。

据了解，继工行、民生银行之后，中信银行2011年在江城推出了幸福嘉年华老年卡，该卡的其中一项功能就是通过反抵押的方式实现“以房养老”。

因为是“试吃螃蟹者”，银行设置了较高的准入门槛：申请贷款人名下至少要有两套住房，养老按揭贷款最长期限为10年，而且贷款也必须用于养老。中信银行武汉分行相关工作人员告诉记者，截至2月19日，该行尚未做成一笔业务。

的确，对于大多数人而言，年轻时勤勤恳恳工作，好不容易交了首付办了按揭，30年后还清房贷，到老却要将房子交给保险公司按揭养老，让人难以接受。市民吴女士在接受本报记者采访时称：“一辈子就是为了一套房子，死后房产却不再属于自己和子孙，感觉是件很遗憾的事。”

而银行相关人士也曾对本报记者表示，这种在国外盛行的养老方式还是敌不过中国人的传统观念，假如老年人只有一套房产，多数人会把房产留给后人。

专家：推行艰难但前景光明

据报道，在幸福人寿首批签约客户中，只有武汉的这对夫妻有子女，且子女陪同来签约。根据保险公司要求，其子女需签署一份“知情协议”，避免日后因为房屋的继承等问题产生纠纷。

对此，中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受记者采访时称，老人养老的方式有家庭养老、社区养老、机构养老等多种方式，目前家庭养老是主流方式。养老资金主要来源于社保、企业年金、商业保险、金融投资等。由于“以房养老”产品关乎老年人晚年赖以生存的养老金，涉及金额较大，且时间较长，期间不确定因素也比较多，而且，此模式的相关配套法规、标准尚未完善，所以老人容易产生顾虑。

“‘以房养老’试点已经两年时间，现在还处于叫好不叫座的状态，尽管相关政策要求以房养老在试点城市进一步推广，但市场反应冷淡。就保险公司而言，大多处于观望状态，目前只有少数公司上市相关产品，且申请者不多。”韩长吉表示。

而中南财经政法大学金融学院保险系主任袁辉则提出，保险版“以房养老”是实物资产与金融资产的结合，既是金融产品也是观念产品，住房反向抵押养老保险涉及面广，既涉及法律，又涉及经济金融环境和房地产价格的未来走势，更为重要的是涉及人们的养老观念的更新，因此该款新产品的推行和市场接受度，需要一个过程，不能急于求成。

截止到2014年底，我国60周岁以上老年人口超过了2.1亿人，且人口老龄化不断加速，给“以房养老”的发展提供了肥沃的土壤。而据武汉市老龄办2014年的数据显示，武汉60周岁以上老年人达137万，老龄化率达16.7%，高于全国14.9%的水平。专家预测，2020年武汉的老龄化率将增至21.84%。韩长吉认为，“尽管‘以房养老’在我国推行艰难，但未来前景光明。”

推进以房养老 政企力探“兜底模式 ”

政府配套方案出台在即；合众、泰康、首创等险企房企加紧圈建养老社区

看似应者寥寥的以房养老，却“意外”吸引了业界十足的投注热情。2月19日以来，长江商报记者探访发现，更多的养老地产概念不断加码升温，合众、泰康、平安等险企纷纷高调宣布进军养老产业。

接下来，政企如何合力改变以房养老“曲高和寡”的现状？

据长江商报记者了解，以房养老试点工作将于3月31日截止，民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付此前介绍，“以房养老”的试点方案，由保监会牵头，会同民政部等部门，出台具体操作办法和实施细则。而国务院关于加快发展养老服务业的若干意见，已经明确政府的兜底责任。

我国以房养老模式会发生怎样的改变？险企能否跨过“成本高、受众窄、回现弱”三道坎？2月19日，中南财经政法大学金融学院副院长刘冬姣在接受长江商报记者采访时表示，对于养老，主要就是考虑“钱”和“养”的问题。而在“以房养老”领域，除了目前正在试行的反向抵押养老保险外，还有租房入院养老、异地置业养老、合资购房养老等多种形式，都有待企业去探索。

险企兜底房价波动 赚取利率差

虽然早在2014年7月1日，武汉便已经被作为保险版“以房养老”的试点城市之一，但其真正进入运行阶段还是2015年3月，幸福人寿保险股份有限公司（下称“幸福人寿”）首款“以房养老”产品获批上市销售之后。

幸福人寿方面表示，“房来宝”产品条款中已明确，保险公司不参与分享房产增值收益，但要承担房价下跌风险和长寿给付风险。这意味着，在投保后，老年人即可终身领取固定养老金，不受房价下跌的影响。

作为商业机构的保险公司，盈利无疑是其主要目标，那么在该款产品中，保险公司如何获利？保监会批复的合同显示，该款产品的保单年度累积利率为年复利5.5%。保险公司的盈利模式主要是通过利率差赚钱。例如，老人经过房屋价值评估确认每月可领1.5万元，那么第一年计入养老金账户的本金是18万，利息是0.99万；第二年计入养老金账户的钱为本金18万加上18.99万，利息则为2.03万元，账户累计款为39.02万元……以此类推，直至老人身故。保险公司处置房产，扣除老人养老金账户的本息，剩余金额部分转给老人的继承人继承。

由于产品的复杂性，保监会要求申请试点资格的保险公司须满足七个条件：已开业满5年，注册资本不少于20亿元；申请试点时，保险公司上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%；具备较强的保险精算技术，能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价；具备专业的法律人员等。

此外，相较于市面上已有的养老保险产品，“房来宝”的投保流程要复杂得多，需经过房产评估、抵押登记、公证等多个环节，并由律师全程见证。普通保险产品的犹豫期为10天到15天，而以房养老保险犹豫期为30天，可以给老人更多的时间考虑。

不可否认，“以房养老”实施以来，最大的争议就是子女是否愿意老人将自己的房屋抵押给保险公司。保险公司表示，如果投保老人有子女，会在老人签单时要求子女签署一份“知情协议”，避免日后因为房屋的继承等问题产生纠纷。

而老人如果中途想退保，将承担退保手续费和其他费用，如养老保险相关费用及损失赔偿。如果在一定期限内，老年人无法偿还，保险公司将对抵押房屋行使处分权，出售抵押房屋。老人身故后，如果继承人想要继承房产，也是可以的，只需偿还保险公司的损失和相关费用。

布局“以房养老”风险远超传统保险

刘冬姣称：“对于武汉市‘以房养老’政策的推行，可以用‘一冷一热’来归纳。政策层面包括媒体都在热切地宣传和推动这件事，而市场层面的反应则相对冷淡，特别是需求这一方。”

目前来看，“以房养老”在国内市场行得艰难的原因何在？

“目前我所看到的针对”以房养老“的调查，90％的老人都提出要把房产留给子女。根据我们国家特定的文化氛围，房产是颇具代表意义的传家实物。在这种背景下，‘以房养老’的主要客户群体就不会是那些有儿有女的老人。”刘冬姣指出，在大众提出“以房养老”遭遇水土不服之前，应先考察一下其真正的客户群体。比如，针对失独老人，或者子女在国外的老人，做一个专门的市场调查。

不过，幸福人寿推出的“以房养老”产品也适用于有子女的老人，并出现过老人在子女陪同下成功签订投保单的案例。“有房同时有子女的老人，并不是说绝不会选择以房养老，而是说，他不是‘以房养老’保险产品的主要受众群。”刘冬姣称，受“养儿防老”的传统观念影响，大多数人认为“以房养老”对于有子女赡养的老人，并不适用。而这一点，在记者多次尝试联系湖北首单签约老人均以失败告终，便可窥见一二。

而且，对于像幸福人寿这样的保险公司来说，开发“以房养老”产品具有一定的风险性。“它不同于其他普通保险产品，除了需要面对传统保险业务的风险，还需应对房产评估、房地产市场走势和老人的生命预测等风险挑战。也就是说它所要面临的风险比传统的保险要大得多。”刘冬姣称，具体来说，房产价值波动、70年产权，老人平均寿命等，都会影响到保险公司对于这个产品的运作。

房企、险企加紧试水养老地产

“‘以房养老’保险产品的投保年龄为60岁至85岁，突破了现有养老保险产品的年龄限制，是对基本养老和商业养老保险的有效补充，尤其适合高龄、失独、空巢等特殊老人。”湖北保局寿险处副处长吴兴刚接受记者采访时表示，下一步，将指导试点保险机构边试点边完善，同时营造环境，协调地方政府尽快出台有利于推动试点的优惠政策和配套措施。

同时，吴兴刚介绍，以房养老除幸福人寿的“货币型模式”外，合众人寿与养老社区对接的“实物型模式”也已在武汉试点。

2013年11月，合众人寿在武汉郊区后官湖的养老社区竣工，总占地2400亩，一期712亩，可容纳4000人入住，全部完成后可容纳30000人，总投资80亿元，为业内第一家养老社区。

“10年以内，在全国打造26个大型养老社区，规模在千亿元左右，届时可容纳46万老人，直接解决约15万人就业，每年贡献税收约30亿元，同时可以实现中高端客户在全国范围内候鸟式养老。”合众人寿党委书记、副总裁刘校君曾对外表示。

此外，据业内人士透露，泰康、平安、新华等保险公司也在加紧圈地建设养老社区。其中，泰康人寿已在武汉选址，准备建养老社区。

同时，随着近年来“银发经济”市场规模的不断扩大，越来越多的一线房企开始试水养老地产。早前，万科、保利高调宣布进军养老地产，并以北京作为试点。此后，首创、华润、远洋等房企相继成立了养老研发团队，养老地产在全国范围内进展如火如荼。

不过，业内人士也指出，虽然“养老地产”被业界普遍认为，是房地产进入“微利时代”后的又一绝佳掘金地。但大部分房企只是将此业务停留在概念状态，并未大规模展开行动，对于如何参与和推进“以房养老”，企业家们也还没有做好相关研究和评估。

对此，戴德梁行华中区策略发展顾问部主管及董事邵丰表示：“养老地产对资金实力要求高，总成本投入将达一般社区建设的4倍至5倍，且建设周期长，回现能力弱，后期运营成本高，因此对开发商要求极高。”

我国以房养老将现多元化模式

有关数据显示，老年人口每年以近800万的速度增加。我国老年人口从7.09%上升到14%经历25年，而法国用了115年，英国用了47年，德国用了40年，日本用了24年，我国与日本一样，成为世界上老龄化最快的国家。

我国老龄化形势的大数据彰显着养老产业的光明前景，但市场的成熟尚需时间。目前，选择“以房养老”的老年人，大部分是鳏寡孤独老人、失独老人以及拥有两套以上房产的老人。总的来说，可以认为选择“以房养老”的老人，大部分是有需求的特定群体，至少目前还不是大众化的养老保障选择。

据报道，截至2015年底，幸福人寿已与45户家庭62位老人签订了投保意向书，完成承保手续的29户38位老人，已开始领取养老金的老人29位；参保老人平均年龄70.5岁，平均每户月领养老金8465元，月领金额最高的是上海一位76岁的单身女性老人，月领额达到19003元。

中央财经大学保险学院院长郝演苏介绍，房价的高度波动性是影响“以房养老”交易双方博弈的重要因素。在发达国家，按揭养老有成熟的运作方式，特别是对房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理收益。如果出现房价波动，还有一种由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。因此，借鉴国外经验，完善相关的风险应对机制也是关键。

为此，在2016年全国保险监管工作会议上，保监会主席项俊波圈定了“以房养老”配套政策的时间表。项俊波透露，今年将会同相关部委，逐步完善老年人住房反向抵押养老保险配套制度。

随着人们思想观念逐渐开放，未来我国的以房养老模式可能会出现更多元化的尝试。业内人士表示，目前国际上主流的“以房养老”模式，除了我国试行的反向抵押养老保险外，还有租房入院养老、异地置业养老、合资购房养老等多种，只要符合我国现有法律法规，且不违反市场规律，政府都应给予一定的空间让企业发挥。

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以房养老保险产品的投保年龄为60岁至85岁，突破了现有养老保险产品的年龄限制，是对基本养老和商业养老保险的有效补充，尤其适合高龄、失独、空巢等特殊老人。——湖北保局寿险处副处长吴兴刚