安陆法院陈庭长成功化解物业纠纷

来源: hubeigy.chinacourt.org

          6月1日，小区物业要将艾某等5件拖欠物业管理费的案件移交我庭。得知情况后，我感到立案登记制实施以来，物业管理纠纷案件大幅度上升，如果这类案件通过诉讼程序解决，不但给当事人增加诉累，而且也会增加法官的审判工作压力。于是，我选择了小区物业与艾某具有代表性的案件纠纷，现场进行诉前调解，争取达到“办理一案，教育一片，规范一方”的效果。

          艾某往年都按时缴纳物业费，但今年他拒绝缴纳。原来，今年初，艾某价值3200元的摩托车放在小区里丢了，责怪小区路灯不亮、没有摄像头。就去找小区物业，小区物业则认为责任在于业主自身，拒绝承担责任，故此艾某拒绝缴纳物业管理费及违约金共计1752元。

          我把业主艾某不缴纳物业费的行为和某小区物业管理、服务不到位的争议焦点厘清后，通过电话与双方当事人沟通，决定面对面依法进行调解。

          6月4日，我带领合议庭成员来到这家小区物业管理公司办公室，对该案进行诉前调解，邀请双方当事人和其他拖欠物业管理费用户、小区居民旁听。“我摩托车被盗，公安局无法破案，与小区路灯不亮、没有摄像头有关，小区物业不担责，我就不交物业管理费！”艾某开口就说。“你摩托车被盗，去找小偷，我们小区物业没有责任。”某小区物业何经理辩解。公说公有理，婆说婆有理。

          我心平气和对艾某说：“按照你与物业签定的物业服务合同，摩托车被盗其损失由侵权人承担，小区物业只承担摩托车被盗管理违约责任。而你不按照物业服务合同的约定不缴纳物业管理费，属于违约行为，你应按照合同履行”。艾某听了我的一番释法析理后继续说：“我不是不交物业管理费，是小区物业的拒绝承担摩托车被盗的一切责任，我心里不亮堂啊”。找到了案件的症结，我又对艾某说：“你认为物业公司没有履行或者没有完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护等义务的，也可以通过法律途径请求物业公司承担相应的违约责任”。艾某觉得很有道理：“我听法庭的，只要小区物业解决了路灯不亮和摄像头的问题，支付了我摩托车被盗的管理违约损失后，我就交费。”某小区物业何经理也自认为存在看管、保护、服务等方面的问题，当即表态：“我们立即解决路灯和摄像头的问题，物业管理的违约损失也可协商解决”。艾某表示同意，经我主持调解，双方互让互谅，艾某当场缴纳了1240元物业管理费，案结事了。

          事后，我结合案件，同某小区物业、有关部门和当地居民一起探讨了的物业管理有关问题解决的机制，并提出了小区物业整改司法建议。某小区物业按法庭的建议，进行了反思，履行了承诺，解决了路灯、摄像头等问题，得到了其他4名拖欠物业管理费用户的谅解，小区物业和业主还相互反省了各自的过错责任，主动要求案外和解，于是，出现了开头的一幕。

          5件物业纠纷就这样化解了。我深深感触到：一个法官要达到理想的办案效果，就得要厘清思路、掌握争议焦点，用心办案，多从当事人的角度解开她们的“心结”，了解他们在想什么、想做什么，真心为他们解决实际问题,往往就能达到事半功倍的效果。