商用物业库存高位压顶 武汉业界集体请愿“商改住”
不仅是武汉，我国很多省市，特别是二三线城市商业地产开发与供给已呈现整体性过剩，而其产品结构也已失衡。房地产企业主动申请“商改住”，无疑是对行业产能过剩发出了一个纠正信号。
截至2015年底，武汉纯商业（零售物业）库存量600万平方米，正常去化大约得6年时间 唐军/ 摄
3月28日，武汉宝利金商场投资管理有限公司（以下简称“宝利金公司”）向武汉宝利金国际商场二期商铺的业主发出了《提前解除合同的通知书》。
在这份《提前解除合同的通知书》中，宝利金公司告知各位购买商铺的业主：“迫于宝利金国际商城运营的困难与实际情况，公司已无法开展正常工作，故此，我司决定于2016年3月31日与贵方解除《商铺租赁协议书》，请各位业主在收到本通知书后的七个工作日内至我司办理交铺手续，完成交铺手续后，我司将在30个工作日内向各位业主支付2016年第一季度返租款；逾期不来办理交铺手续的，我司将视为贵方已默认与我司完成交铺手续。”
宝利金国际商场二期——中央荣御项目由武汉世纪华宇置业有限公司投资开发，位于中山大道商圈，紧邻万达商业广场、江汉路步行街，该区域是传统的成熟商圈，以其繁华的地理位置备受瞩目。
4月6日，中国房地产报记者实探宝利金国际商城，发现不少商铺已出现空置，人去楼空。
在现场，记者与一位比较熟悉宝利金国际广场项目的楼盘置业经理交流，这位经理表示：“借助已有的大洋百货、沃尔玛超市、时代华纳影城、江汉路步行街等成熟商业配套，宝利金中央荣御商铺每平方米10万元起售，最贵时每平方米售价高达20万元。”
据悉，宝利金商铺全部实行5年包租，每年回报率为6%，5年预期收益直接在房价里扣除，也就是说，业主买了商铺后，在最初持有的5年里是收不到一分钱的。而宝利金国际商城从2012年4月28日开业运营至今，才刚满4年。
无疑，宝利金国际商城的投资者将蒙受重大损失。
武汉中山大道——江汉路商圈是武汉城市核心商圈，其在武汉的商业地位就如北京的西单、成都的春熙路。然而，面对残酷的市场，在历经四年的辛苦运营后，宝利金公司做出了无奈选择。这也为武汉地产界敲响了警钟，不过，这个警钟的鸣响能否让过度开发的商业地产，从纷乱失衡中清醒呢？
商用物业高位压顶
近期，宝利金国际商城不少商铺已出现空置，人去楼空
实际上，在武汉的核心商圈内，商业项目运营不佳并非个案。航空路的新世界百货就因长期运营亏损，而被迫转型；即使是商用物业专家凯德商用，在武汉的武胜路凯德广场，也仅依靠餐饮海底捞支撑场面；在武汉三镇，还有更多位于非核心商圈或在核心商圈边缘的社区商业运营也十分艰辛。
4月1日，在武汉市房地产开发企业协会的理事会议上，汉正街控股集团董事长胡承启、湖北人信地产董事长李晓明等多位武汉房地产企业20强的董事长、总裁向武汉市房管局及协会等主管部门领导汇报了武汉商业地产面临的严峻局面与困境。
武汉市房地产开发企业协会秘书长肖汉昌在接受中国房地产报记者采访时说：“无论是从市场的表现来看，还是通过近几年的统计数据分析，武汉市商业地产均表现出高位压顶的高风险迹象。”
据武汉市房管局统计：截至2013年底，武汉市已办理产权登记的商业建筑已达2711.5万平方米,如果再加上近两年已建成的，武汉市人均商业面积已达到约3平方米，大大超过了香港人均1.52平方米左右的商业面积。武汉市已办理产权登记的商务建筑面积已达1963.34万平方米，再加上近两年已建成的，武汉市人均商务面积已达约2平方米左右。
而从纯商业（零售物业）供应情况来看，截至2015年底，武汉纯商业（零售物业）库存量600万平方米左右，按现有的消化速度来看，大约得6年时间。从商务地产供应情况来看，截至2015年底，武汉市写字楼库存共计400万平方米左右。按现有的消化速度，大约得4年时间。
另一方面，武汉市商务地产的产品结构也有逐步恶化的趋势。2014~2015年上半年，武汉市纯写字楼成交占比42%，公寓类产品成交占比41%，研发楼及其它占比17%。由于受《武汉市建设工程规划管理技术规定》（248号文件）限制，小户型公寓类产品、LOFT公寓类产品开发受到规划制约，导致40年产权的物业形式多样化受到较大限制，商务类产品则更多地规划为纯写字楼类单一产品。
另据武汉市商务局统计，武汉市未来3~5年还将有体量在10万平方米左右的30~40个商业综合体建成，再加上其它小于10万平方米的商业类综合体，未来，武汉市还将有近千万平方米面积的商用不动产项目投放市场。这是一组十分惊人而庞大的商用物业库存量。
中国指数研究院华中分院李国政接受中国房地产报记者采访时说：“武汉人均商业面积3平方米，可能是大口径的统计（包括了零售、写字楼、商务公寓等各类商用物业），虽然与国际通用的人均零售物业面积的统计方法有差异，但从武汉市商用物业各项分类数据来看，显然，武汉的商业地产已经整体总量过剩。”
“如此大的库存如何消化？无疑会很难，更需要很漫长的过程。”武汉一位某知名房企总经理面对记者时，毫不掩盖心中的焦虑，而更让他左右为难的是，公司目前手中跟踪储备多年的棚户区改造项目，政府仍然要求规划很高的商业比例。“我们目前已经开发上市的项目，因为政府当初所给的商业比例过高，让我们尝尽了苦头，社区商业不仅运营艰难，还沉淀了很多资金。”
据悉，近年来，武汉凡是出让的大型地块，在招拍挂时，即使是住宅用地也要有一定的商业比例，商住比例一般从2∶8到3∶7，或者更高。特别是前两年住宅限购时，为了规避限购，开发商也很热衷商业。于是很多大型项目，都以城市综合体的形象面世。项目在产品结构上，社区商业加写字楼则成为标配。
李国政说：“地方政府为了区域财政与税收，在土地出让时，做了一些硬性的规划条件与较高的商业指标，以提升城市区域形象，这都会逐步加大商用物业市场的整体供应量。”
商务集群竞比高
近年来，武汉市掀起了一轮轮地标竞赛的高潮。随着地王的频频诞生，而后便是地标建筑的相继横空出世，在武汉的两江四岸，江南江北竞比高。
在绿地集团武昌滨江“绿地国际金融城”606米超高层地标的建设施工刚出正负零时，新世界集团拿下了汉口滨江二七地块，拟再建一座超600米的新地标。新世界地产称，将投入100亿元，建设包括600米以上“汉口沿江第一高楼”在内的城市综合体“周大福金融中心”，取代目前位于武汉CBD的在建的武汉汉口第一高楼“武汉中心”（设计88层438米），与武昌滨江的绿地国际金融城606高楼隔江而望。
而在新世界集团拍下这块地之前，武汉二七滨江地块的拍卖，却因原规划为纯商业用地，同时地价很高而遭遇流拍，原本整体打包的地块不得不采取切割出让，切割后该地块由纯商业用地变性为住宅加商业，在经历多次延期后，最终以14.75亿元的底价入市出让。
从对这块地最初的规划，可以看出武汉市政府的要求和意愿，那就是高度超过600米的纯商业综合体。后来，在不断流拍中，面向市场,迫于企业的质疑与压力，武汉市政府不得不把纯商业改为住宅加商业，但其追求的600米以上的高度却并没有变。
据武汉市政府一位人士向本报记者透露，近年来，武汉市吹响了建设国家中心城市、复兴大武汉的号角，为充分发挥地方政府的能动性与积极性，武汉市把权力下放到各个城区，而各个城区政府在招商引资中，存在着互相竞争，为了吸引海内外的投资者，则使出了浑身解数，用上各种招术。
位于武汉两江四岸的各个城区，为迅速提升区域形象，崛起了一座座高端商务集群：从武汉建设大道金融街到王家墩CBD，从武昌滨江商务区到汉口滨江商务区，从武汉汉正街文化服务区到万达中央文化区、武昌中南路与中北路商务区，武汉市各区在一轮轮攀比与竞争中，纷纷追求高大上，一座座超高建筑拔地而起，鳞次栉比，竞比天际线。于是，武汉高端商务楼的市场供给量呈现爆发式的井喷。
李国政说：“从商业地产过剩的源头上来看，地方政府确实有责任，有些区域政府是从自己区域工作的角度出发，仅以自己区域的财政税收、商务环境来考量，而不是从城市发展全局的需要来制定城市规划与建设指标，这就势必会产生重复建设，而造成整个城市社会资源的浪费。”
不少地方政府认为，所谓“种下梧桐树，引得凤凰来”，有了商务中心就有了产业，有了产业就会有税收，然而，往往却事与愿违。
4月7日，世邦魏理仕发布《2016第一季度武汉房地产市场回顾与展望》：一季度，受经济增长放缓大环境影响，武汉全市写字楼净吸纳量仅为4.6万平方米，为3年来最低。
由于外资扩张趋于谨慎，国内写字楼市场需求仍以内资为主体，并且对金融业的依赖程度较强，但由于去年以来国内金融行业面临P2P的调整与洗牌，造成对写字楼市场需求的进一步下滑；而从企业对甲级写字楼的需求面积方面来看，则以中小面积为主，且有逐步减小的趋势，而办公面积达3000平方米以上的企业仅占市场份额的2%。
在接受本报记者采访时，世邦魏理仕分析师钱琦琦认为：未来三年，武汉写字楼空置率将上升到30%~35%。
李国政认为：“从大的经济环境来看，近年来，中国特色的政府公务消费大量压缩，对高端餐饮及奢侈品的消费大幅下滑；电商的迅猛发展，让人们的购物消费习惯发生很大改变，对商业实体店产生巨大冲击；而各种新型商业业态、新模式应运产生，对城市商业实体空间的需求却呈现逐年递减的趋势。多种因素叠加，商业零售业及写字楼的空置将会有逐步恶化的趋势。”
集体请愿“商改住”
肖汉昌说：“城市商业建筑的规划与建设，可以适度超前，但要与武汉市的社会经济整体发展速度相匹配，也要符合城市商业与商圈发展现状的需求。武汉市不能一味地与国际、国内一线大城市攀比。”
事实上，武汉市对商用物业及写字楼的吸纳力并非如有些人想象的那么高。而过量的商业开发如不及时刹车，继续任其发展，将可能导致空铺成群、商业同质化严重、写字楼空置率居高等一系列问题。
市场的冷暖企业家早已明察。在今年武汉两会上，湖北省房地产业协会副会长、钰龙集团董事长喻惠平向武汉市各界领导直接谏言：武汉市商业地产库存巨大，急需利用政策，从规划龙头开始进行“商改住”，从商业地产供给侧进行结构性调控。
在两会议案中，喻惠平一针见血地指出：“首先，武汉市人民政府要认真研究全市开发项目规划指标的调整问题，适度将有些商业项目调整为住宅；而对武汉市已经挂牌地块的商业规划指标，在通过企业申请、部门核实后进行调整，根据实际情况，允许商业指标过剩的项目，将挂牌时的商业指标合理改为住宅指标；第三，针对不同区域的开发项目，结合各区域发展实际，科学合理确定规划相关指标，切忌一刀切。做到城市相关规划配套指标的设定与我市现阶段经济发展水平相适应，以保障武汉商用不动产市场的持续健康稳定发展。”
今年以来，武汉市房地产开发企业协会也不断收到房地产开发企业的反映，武汉商业地产市场供过于求、无序竞争、恶性竞争等问题在不断继续恶化。尤其是随着住宅限购政策的解除，2015年以来，武汉住宅市场交易呈现井喷式的上扬，而商业地产市场却全面遇冷，商业与住宅出现了“一半是海水、一半是火焰”的巨大反差。
很多房地产企业普遍觉得项目商业指标过大，湖北人信地产董事长李晓明、汉正街控股集团董事长胡承启等纷纷迫切要求“商改住”，一致要求对全市已经挂牌地块的商业规划指标在通过企业申请、部门核实后进行调整，并强烈希望这个意愿能得到政府主管部门及武汉市政府的高度重视。
肖汉昌告诉记者：“本着反映企业诉求、推动行业发展的宗旨，我们协会将及时反映企业心声与意愿，代表多家房地产企业向政府请愿‘商改住’。”
而“商改住”并非武汉房地产企业的创新。从2015年下半年开始至今，全国已经有福建省、辽宁省、四川省、云南省昆明市等省市，陆续出台了“商改住”的相关政策。例如，辽宁省出台措施规定，已供应、未开发的房地产用地，可申请转换用途或调整商住比例；而福建省的措施是，允许未开发的非住宅商业项目，申请用途、规划条件变更，商业办公用地转为商业住宅用地。从以上几个省推行“商改住”后的市场表现看，均为消化商业地产库存起到了积极作用。
本次武汉房地产企业向政府请愿“商改住”，其愿望能否得到政府的接受并得以实施呢？
本报记者为此电话联系了武汉市房地产管理局副局长陈新政，陈新政说：“企业申请商改住的愿望可以理解，但无论从政策制定面，还是具体市场操作面，都具有复杂性，这也为政府规划部门带来了新的课题。”
李国政说：“在这一波商业地产高库存的产生过程中，从源头上分析，政府是有责任的，因而从规划龙头开始，实行‘商改住’，压缩商用物业供给量则是应急之策，但‘商改住’的初衷与愿望是好的，而具体城市的哪些区域、哪些项目可以改？如何改？政策的操作与执行如何做到公开透明、合理公正，同时也要避免市场寻租行为，这值得认真思考与探讨。”