商品房交易可一证上市 土地使用证处境尴尬

3月1日，不动产统一登记在一些城市率先落地。政策实施后，不少市民关注的焦点集中在土地使用权、证方面，例如土地使用权到期之后如何续期，土地使用证在房地产交易过程中究竟发挥什么作用等等。作为一项向全社会推行的政策，不动产统一登记政策还有不少细节需要落实和完善。

土地证没那么“霸道”：

土地证若到期，房子仍然是自己的

近日，有舆论称新版《不动产权证书》中出现的“使用期限”一栏内容意味着“全国业主变房客”。对此，国土资源部部长姜大明表示，使用期限栏目是登记土地使用期限，使用权有期限，所有权无期限。

所有权无期限的官方说法让不少市民松了一口气，但使用权有期限，到期之后居民应当如何应对却依然让市民感到困惑。

记者了解到，《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。有法律界人士表示，自动续期只是给出了问题的一个解决方向，但自动续期的流程如何，续期之后如何备案登记等问题目前并无细则，也无其他相关规范。

可以肯定的是，“土地证一到期，房子就不是自己的了”这类说法是没有法律依据的。

土地证不过一“小证”：

目前济南商品房交易可“一证上市”

在之前进行的房产交易中，并没有使用土地使用证。一些市民担心，自己买房时并没有办理土地使用证，今后会不会影响房产交易?

房管部门的工作人员表示，济南目前的政策是“一证上市”，即只用房产证就能够完成房产的交易、抵押、贷款等，也没有对于房地产开发商必须要给市民分割土地“小证”做出硬性规定。

在不动产登记中，没有土地证也能登记，在办理土地使用证后可以在证书上添加。这也导致了市民对于土地证并不重视。

而就一般程序而言，开发商需要先取得整个地块的土地使用证，才能对土地进行开发。开发完成后，待所有房源测绘完毕、土地开发的贷款还清、业主的房产证办理之后，才能够计算每位业主“分摊”的土地面积，办理土地分割后的“小证”。如此“麻烦”的程序也让市民对于土地“小证”的办理望而却步。

而对于今后土地证会不会在房产交易过程中起到一定作用，还需细则的出台。

土地证地位尴尬：

房、地不分家，房产证可定所有权

按照《中华人民共和国物权法》的规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。而建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

济南市国土部门一位工作人员介绍，从这个规定可以看出，房、地是不分家的，所谓的“地随房走、房随地走”就是这个意思。

有市民表示，在交易过程中，会不会出现房产已经过户，由于土地证没有过户，而导致同宗土地上房产和地产被两个人分开交易的情况?对此，该工作人员表示，目前还没有遇到这种情况，因为目前的“一证上市”政策，在实际处理过程中，工作人员会首先查看房产证的所有人，如果已经过户，一般会认为房产所有人有土地使用权。

只是如此一来，土地使用证的处境便有些“尴尬”了。工作人员表示，目前国家还没有出台细则，一些细节性的问题应该如何解决现在还不好说。“细则出台的过程一定会把这些情况都考虑进去，慢慢完善这项制度。”工作人员说。

办理土地证流程首次办理

首次办理商品房的土地使用证时需要准备分割转让许可证的原件、宗地图复印件、房产证复印件、购房合同复印件、购房发票复印件、契税发票复印件、申请人身份证复印件、土地登记申请书、土地登记法人代表身份证明书9份材料。

土地使用证过户

需要准备变更后的房产证复印件、原房主土地使用证、存量房买卖协议(即网签协议)复印件、购房款发票复印件、契税发票复印件、买房者身份证复印件6份材料。土地证使用期限

对于经过招拍挂程序的土地，使用期限从开发商拿地时间开始计算。房改房是上个世纪八九十年代的产物，土地一般为划拨土地，在2008年之前无法交易，2008年政策放开后，市民才可以进行交易。对于房改房，市民在办理土地使用证时还需缴纳房价的1%作为土地出让金，使用期限从缴纳出让金的日期开始计算。

土地证办理费用

申请人只需要到所在区国土资源局办理即可，费用为100平方米以内(包含100平方米)13元，每超过50平方米加收5元，最高不超过30元。按照相关规定，办理时限是20个工作日，不过工作人员表示，如今一般只需7到10工作日就能够办结。