中小房企断臂求生退出房地产行业 主要面临两大困境

当白银时代生存法则频频被全国性地产大鳄提及，中小房企的断臂求生已开始上演。

近日，成都老牌房企铸信地产被收购的消息甚嚣尘上。而中国房地产报记者独家获悉，中航瑞赛置业有限公司收购铸信郫县项目的相关款项已经到位，已支付过半。

据知情人士透露，中航瑞赛收购的是铸信旗下成都聚锦商贸有限公司，该公司为铸信房地产业务板块核心公司。据了解此次收购，中航瑞赛或是看重铸信地产位于成都郫县535亩未开发商住用地。

“铸信将退出房地产市场，未来或转型脐血造血干细胞库等生命科技产业。”上述知情人士说。

无独有偶，2014年至今，四川至少已有30家本地企业退出了房地产开发领域。当年活跃在成都市场上的本地房企——圣沅房产、武海置业等近两年在土地市场中早已难觅踪迹。

“钱”景堪忧郫县项目步履维艰

记者前往铸信地产办公区进行实地采访，原办公点早已人去楼空，后几经辗转电话联系到铸信集团相关部门负责人，其对于收购一事避而不谈。事实上，自2007年完成成都贝森路75亩住宅项目开发后，铸信已多年未再有项目开发，而自2013年由成都水井坊转让获得郫县535亩商住用地后一直搁置未动，2014年初该项目几度对外宣称将亮相开盘，却迟迟没有动静。

据了解，今年1月，中航瑞赛与铸信地产在京就郫县项目股权收购框架协议举办了高规格签约仪式，双方高层悉数到场。这对于多年深陷资金困境无力开发的铸信地产而言，摆脱房地产板块的“鸡肋”或是皆大欢喜。

获得较低价格土地资产却无力开发或是中小房企尴尬之处。据了解，铸信以6.76亿元从水井坊接过郫县535亩商住用地，因极低交易价格一度引发业界争议。据了解，该地块所在郫县红光镇护国村二组，属北部新区，周边土地价格为300万~400万元/亩。而铸信拿下的价格约126万元/亩，不到周边土地价格一半。

据中国房地产报记者独家消息，铸信地产收购该项目所支付的价款总额6.76亿元中，有近3亿元资金通过信托融资而来。

相关资料显示，铸信地产、中铁信托分别于2012年9月、2013年3月进行了两轮融资。2012年10月的一次融资报告显示，中铁信托将10亿元以信托贷款的方式发放给成都铸信集团有限公司，铸信集团用其持有的成都铸信地产开发有限公司的100%股权向中铁信托质押担保，以及铸信集团法定代表人曾永江夫妻为铸信集团偿付信托贷款本息提供不可撤销连带责任保证担保。

“上述贷款分别在今年3月和4月分别到期，如若不及时还款将产生巨额违约金。由于郫县地块尚未启动，缺乏资金回笼渠道，现金流入不敷出，加之受政策影响，融资困难，所以铸信决定出售郫县地块项目，以获得资金支持及时还款。”知情人士透露。

事实上，郫县项目如去年尽快启动或可维持铸信一段时间现金流。按照项目规模计算，500亩项目体量一般可进行8年的开发，而迟迟未动或为铸信地产开发能力不足。

业内人士表示，铸信郫县项目由于占地规模大，开发周期相对较长，对企业可持续投入能力、资金要求很高，对于开发商融资的财务成本较高，现金流断链风险加大。如若铸信集团独立开发如此大规模土地难度较大，一方面其自身的开发经验有限，另一方面是其企业品牌影响力有待提高。

多年受资金所困，在资本运作方面颇有名气的铸信董事长曾永江也无可奈何。

据了解，曾永江先后担任过迪康集团总裁、成商集团董事长、衡平信托董事长等职，在成都资本界声名远播，而衡平信托即为中铁信托的前身。而铸信地产的内部管理却为人诟病，据了解，多年来未有项目开发，地产部门的相关人员已所剩无几，内部存在管理问题。

“退房”风起本土房企何去何从

与中航瑞赛达成收购协议或是曾永江在房地产板块所做的最为重要的决策。

据了解，中航瑞赛为中国航空技术国际控股有限公司房地产板块子公司，中航国际有意在成都投资建设2500亩主题航空乐园，成都中航锐赛有望承接该大型项目在四川相关建设及销售工作。

无独有偶，当年活跃在成都市场上的本地房企如圣沅房产、武海置业等也已难觅踪迹。据统计，2014年至今，四川至少已有30家本地企业退出了房地产开发领域。

西南财经大学刘璐教授认为，当下中小房企的困境主要表现在两个方面，一是现在土地很贵，使得开发门槛很高，小房企很难获得地块，尤其是优质地块。前期为了拿地做项目，地块选择上只能退而求其次，后期销售更加困难，资金回笼有阻碍，从而造成恶性循环。二是小房企缺乏自有资金，融资困难，很多小房企不得不借助民间借贷等成本高昂的融资方式，一旦销售回款进度缓慢，便很容易造成资金链断裂。房地产行业大势所趋，房企倒闭潮也是愈演愈烈。融资困难、成本高企趋势渐显，很多本土小型开发商已然是力不从心，亟待转型。

“有的中小型房企难以维系，可能会退出房地产行业，专注于其他领域，或者专注于一些精细化小项目。从目前情况来看，被收购是比较好的退路了，当然前提是你要有优质资产。”西南财经大学刘璐教授表示。