为啥中国房子比股市抗跌？ 原因被一语道破

中国的房价“虚高”、“有泡沫”、“老百姓难以承受”等喊了三、四年了，没见得怎么跌，据 统计局的数据，就在上个月，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅比4月份还扩大了0 .7个百分点。而中国股市在市场高喊“不理性”、“泡沫化”、“疯牛”等一系列看空情绪下不到两个月（大盘4000点后市场担忧情绪加剧），上周的五个交 易日内大盘就跌了13%，创7年之最，周内跌幅超20%的股票达600只，市值蒸发了9万亿。

有 一个统计数据非常有意思，自上证综合指数编制以来（上证指数1991年7月开始发布），周跌幅超过10%以上的情况总计只发生过22次。在这22次周跌幅 超过10%的行情中，有14次发生在1995年之前，仅仅只有5次发生在1996年之后，而这5次主要集中在金融危机之下的2008年（2008年股指周 跌幅超过10%的情况出现了三次）。

数据是探讨问题的最直观逻辑，为什么1995年和1996年成了上证指数剧烈“周波动”的风水岭呢？原因有两个，1995年1月1日开始，中国股市实行T+1制度；1996年12月16日起，中国股市实行10%涨跌停限制。从数据中我们明显的看到，在这两个制度实行之前，上证指数周跌幅超过10%的情况平均每年发生4次以上，而在实行之后，平均每年不到1/4次。

“T+1 制度”和“涨跌停限制”，是否真正有利于降低股市风险，是否符合股市的长远发展，目前还没有数据支持，但从抑制短时间内的过度投机和行情的剧烈波动方面， 这两个措施确实起到了明显效果（数据是不会骗人的）。这就道出了市场的一个本质，越是交易频繁、流动性越强的市场，越容易暴涨暴跌。要想规避这种频繁发生 的单边巨幅波动，就必须推出相应的制衡措施，比如提高专业投资者数量，推出便捷、合理的股指以及个股做空机制，如果不具备这样的条件，其中一个有效的方法 就是降低交易的频率，甚至限制交易日内涨跌幅。

我们再回到房地产市场，房地产市场之所以看上去比股市抗跌，最根本的原因是房子的交易频率远低于股市。房 子的出售和购买远比股票复杂，一套房子从挂牌出售到找到买家及交易成功，往往要经历至少超过1个月的时间，相当于“T+1个月”模式，因此房地产市场买卖 双方不容易受到短期情绪刺激，相对来说有一个理性的思考时间，在房价下跌过程中，急于“割肉”的买家占比是非常低的。而股票市场下跌时瞬间被放大的恐慌情 绪容易导致急买急卖，流动性过强的“弊端”就会体现出来。房子价格一年翻一倍或一年跌50%就是惊人的波动，但在股票市场，这种波动可能司空见惯。

至 于杠杆和税收对一个市场的影响，股市投资者还没有完全搞清楚，拿中国房地产市场来说，其首付比例在20%的也不在少数（相当于五倍杠杆），且大部分人主要 靠贷款买房，甚至有“零首付”（杠杆为100%）。另外，在房价涨幅较快的时候，政府对房地产市场交易环节曾屡次加税。就在这种情况下，房价也没有因为杠 杆问题和税收问题而引起市场过度担忧情绪，房价反而出现了一波更高的涨幅，最终导致政府不得不出台“限购”、“限价”等措施。因此说，杠杆问题和税收问题 并不是导致一个市场突然下跌的必然因素。

杠杆和税收等问题要对一个市场起作用，还要考虑流动性问题，试想，如果国家规定投资者买卖一只股票至少需要一周审核时间，股市对“印花税”等消息还会如此敏感吗？波 动率还如此之高吗？中国股市虽然处在T+1和涨跌停限制之下，但流动性之强远胜于房地产市场，尤其是近几个月以来，整个股市的成交量和换手率居高不下， “流动性”风险就更大了，投资者对每一个消息都可能做出瞬间的反馈（敲击键盘就可以买卖）。这就是目前很多投资者认为是“整治”杠杆问题和“印花税”传言 导致大跌的原因。

然而，当单边行情持续过久、过快，价格走势超出了诸多专业投资者、 机构和政府部门的预期，“流动性”趋强的另一个“负面效应”就会暴露无遗，这种情况下，专业机构投资者会选择更大范围的获利了结和加大股指市场做空力度， 同样也刺激了上市公司大股东套现欲望，而政府监管层面要么增大股票供给（批准更多企业上市），要么限制一些资金进入股票市场（限制配资等），甚至会选择提 高交易成本。股市最终只能在某一个时间结点上做出回应——崩盘！

面对复杂的全球金融 市场，中国股市的逻辑需要更长的时间来考验和梳理，如果说股市的基础是由实体经济所驱动，中国股市似乎就不应该出现此轮牛市。但实体经济本身并没有一个准 确的衡量标准，只要不发生像2008年一样的金融危机，包括汇率变化、利率变化、市场改革等，都会触动资本市场波动，实体经济只决定股市的“体质”，并不 决定“外貌”和“性格”。

鉴于此，散户投资者进入股市，研究实体经济似乎有点小题大 做，况且那些非常专业的机构投资者，也没有因为中国经济增长的放缓而离开股市。散户首先要想的应该是，能否做到提早入市，尤其是在单只股票上，能否做到低 点入市，并延长持有时间。如果抱着投资房地产市场一样的态度投资股票，即，“不要轻易买，也不要轻易卖”，或许所承受的心理压力和实际风险就小很多。

以2012年为例，专业机构平均持股期限约为143个交易日，知名基金经理王亚伟自“单干”以来，平均持股170天，而自然人平均持股期不到45个交易日。我 不会强调，持股时间与收益率成正比，持股时间也不是衡量能否赚钱的唯一依据，但至少投资者需要给所持有的企业，以及自己一个时间，否则“买入”这个举动本 身就是对自己的不负责任，或者说是极度缺乏信心和安全感造成的。从而陷入了一个恶性循环：持有时间越短风险越大，风险越大持有时间越短。

从 辩证关系的角度讲，仅仅延长持有时间，以及降低现有交易的次数和频率还是不够的，房地产市场之所以比股市抗跌，那是因为站在五到十年的角度来看，如果站在 二十年，甚至更长的时间来看，房地产市场的熊市比股市可怕得多，因为房地产市场从崩盘到恢复元气，需要的时间更长。中国股市缺少的，不是对“交易频率”的 限制，恰恰相反，中国股市需要T+0、需要无涨跌停限制，中国股市唯一缺少的，是市场的自我制衡（目前是由政府以T+1和设置涨跌停直接参与制衡市场）。 中国股市缺乏自我制衡具体表现在，看空的投资者无法做空，而看涨的投资者可以随意表达。

总之，投资是一种永无止境的学习，也是一种充满考验的修行，聪明的投资者不仅要学会以不变应万变，也要学会以万变应不变，因为在投资市场，唯一不变的依然是变。