分析师：2020年左右房地产税才会出台 不必太早担忧

今年上半月，30 个大中城市商品房成交开始走弱，而上海商品房成交量也环比大幅萎缩。应对市场上唱空楼市的声音，分析师苏雪晶表示，仅凭短期数据就判断楼市出现下行风险存在片面解读的嫌疑。

继去年12 月创出历史新高后，今年1 月上半月，30 个大中城市商品房成交开始走弱。而中国一线城市上海1月第二周(2015 年1月5日至1月11 日)商品房成交 24.7 万平，环比跌 54.45%；商品住宅成交 16.3 万平，环比跌 49.55%。

对此，有媒体和分析人士表示，上海楼市面临下行风险。

分析师苏雪晶团队表示，仅凭环比的周度数据就判断上海楼市出现下行风险存在片面解读的嫌疑。苏雪晶团队在其报告中指出：

首先，一个月中周度环比下跌是正常现象，我们统计的上海14 年1 月四周的住宅成交环比依次为-14.11%、-6.08%、-5.77%、0.65%，呈现触底反弹态势。

第二，环比的前一周基数(2014 年12 月29日至2015年1月4 日)是一个特殊的成交时点，兼具年末的成交高峰和元旦假期导致的成交低点，使得该周的可比性不高。

第三，部分媒体统计口径不包含保障房，若考虑保障房影响，上海上周商品住宅成交面积环比降 25.25%，同比增长 18.67%，商品房环比降 37.48%，同比增长 15.09%。考虑一个完整的半月成交，截至 1 月 15 日，上海 1 月商品住宅成交环比下降 15.73%，同比增 10.82%。相较14 年的低迷，15 年 1 月上旬改善显示上海楼市持续向好。再次强调一周的下跌只是高点之后的正常回调，并未意味着楼市风险增加。

苏雪晶团队还表示，从供应和成交结构看，上海住宅市场并不存在严重的结构失衡问题。14 年上半年 100 平以下刚需产品供应占比偏低，9 月份逐步回升，稳定在 40%左右。而100 平以下刚需产品成交占比从二季度开始就在 35%-40%区间徘徊，这说明主流需求能够得到市场识别并逐步满足。

根据中信建投的跟踪，在 930 认贷不认房、降息等一系列政策刺激下，楼市尤其是一线城市自去年 9 月触底反弹，量价齐升，住宅库存也自去年 10 月份进入去化下行通道。截至1 月15 日，一线城市 1 月住宅成交面积 175.8万平，环比降 17.8%，同比升 18.9%。苏雪晶团队再次强调环比下调是为筑底回升创造条件，同比上升已经预示基本面向好态势。随着行业流动性继续呈现宽松格局，叠加主流城市供货量的恢复，苏雪晶团队坚定看好一线城市和二线省会城市的后续表现，尤其在春节后，市场成交逐步恢复将是大概率事件。

土地市场层面，过去的一周上海等一线城市土地市场相对平淡，但北京区域异常火爆，华润首开平安联合体以 86.25 亿竞得北京丰台乡地块，刷新北京总价地王纪录。14 年上海董家渡、北京华嘉胡同等地王成交再次体现一线城市资源稀缺，背后实际是市场对主流城市的认可和资源的激烈竞夺。上海作为全国的经济、金融中心，叠加自贸区的政策优势和市场回暖的背景，其土地市场后续将有不错的表现。

安信证券高善文同样表示，1月暂时的成交走弱并不意味着楼市面临下行风险。

高善文在报告中指出，1 月上半月成交的走弱可能受开发商推盘节奏放缓、售房者观望情绪等影响。在过去几轮市场恢复过程中成交数据出现一些波折，其实比较常见。未来几个季度，商品房成交即便在过去三个月平均水平上维持，那么2015年上半年销售同比的回升也将是非常惊人的。

从历史数据来看，一二线城市商品房成交有一定的领先性。近期房市回暖也显现出向三四线城市扩散的积极势头，一些存货偏高的城市例如温州、常州等均在回暖。11-12月银行信用投放扩张，企业中长期信用增长尤其显著。

针对2016年房产税立法冲击楼市的说法，苏雪晶表示，地产税的推进必须达成不动产登记制度推进(技术体系)和房地产税立法(法律体系)2 个条件，综合两者的推进进展，预计二者最快在 2018 年才能看到实质性结果，考虑到推进难度以及利益博弈，预计延后的概率较大，总体房地产税在2020年左右实施的可能较大，因此市场对于2016年房地产税出台的担忧毫无必要，再次重申房地产税至少在中期之内不应再成为干扰市场的噪音。

而在苏雪晶看来，多家深圳房企房源遭到锁定的问题则大多属于乌龙。

1月份佳兆业事件后媒体又曝出多个房企有房源被“管理局锁定”，苏雪晶团队强调，深圳房源锁定原因多样，多和相关房源日常变更、登记等有关，且及时纠正，就可以在管理局申请解锁，这与管理层出现巨大变动所带来的房源锁定存在本质区别。