不动产登记明天正式实施 “多出来的”房子卖不卖？

[摘要] 人们对《不动产登记暂行条例》（下简称《条例》）实施寄予厚望，常常把它与反腐、降房价和收房产税联系起来，希望新政可以打压房产投机，逼出一些房源；而那些持有第二套、第三套房子的人更关心：“多出来的”房子到底要不要卖？

去年12月以来，“不动产登记”一直触动着武汉楼市的敏感神经。人们对《不动产登记暂行条例》（下简称《条例》）实施寄予厚望，常常把它与反腐、降房价和收房产税联系起来，希望新政可以打压房产投机，逼出一些房源；而那些持有第二套、第三套房子的人更关心：“多出来的”房子到底要不要卖？

【案例一】

租房变卖房

丁女士做医药生意多年，在武汉、襄阳都开有公司。2007年，丁女士在丁字桥买了一套二手房。2009年，又在杨家湾买了一套116的新房，这套房子隔成了5个小房，用于出租。《条例》的行将实施，促使她开始考虑把出租的房子卖掉。

解读：亿房网研究中心分析师余淼指出，不动产登记对房地产市场的影响不会立竿见影，但长远来看还是会有抑制房产投资、打击“多套房”的持有信心等影响。不动产统一登记制度的出台，也为包含住宅在内的不动产提供了征税依据。

【案例二】

该卖哪套房？

36岁的陈先生在国企工作，在武汉拥有3套房产。最早的一套是父母的老房子，在水果湖。2006年，在光谷又买了一套婚房。2013年，他又在该地区买了第三套房子。如今不动产登记将实施，那以后持有房产要交房产税，卖房子除了契税，还要交个人所得税，这无疑推高了房产的持有、交易成本，卖房子成了陈先生的选择题。但具体卖哪一套房子呢？

解读：业内人士表示，不管房产税何时以何种方式落地，不动产登记对于“多套房”业主来说，要提早考虑手上的房产，避免日后支付高昂的持有费用。

家庭房产过于分散在家庭成员之间的，可采用赠与或交易等方式，进行归集整理，未成年子女名下最好不要过早拥有多套房产。在一线城市中心地段拥有的优质住宅，可以继续持有，未来仍然有一定的升值空间。包括武汉在内的二三线城市中心区的住宅也有较强的保值能力，而新区、郊区的房子如不需居住可以考虑处理掉。如同时拥有一线大城市和中小城市的房产，从提高投资效率来说，中小城市的房子可以考虑卖掉。至于三四流风景区的旅游地产、养老地产，通常比较难处理，所以还需尽快未雨绸缪。

【调查一】

郊区房源增多  短期影响有限

记者近期走访武汉二手房市场发现，郊区房源明显增多。据某网站二手房数据显示，2015年1月武汉二手房挂牌均价9613元/，房价环比微幅下跌0.28%。武汉二手房挂牌量1月206031套，同比2014年增长27.13%。武汉10个重点区中，同比去年1月各区挂牌量均上涨，涨幅最大的是江夏区，同比去年上涨41.2%；其次是江岸区，同比上涨35.11%。

解读：虽然二手房挂牌量增加，但不少业内人士认为，《条例》短期内难以对江城房价构成影响。华中师范大学经管学院院长、国家住建部住房政策专家委员会副主任委员邓宏乾教授认为，不动产登记制度的实施，难以成为左右江城房价的核心因素。不动产登记制度对于房地产而言就相当于一次“人口普查”，改变多头管理、分散登记，打破了部门和地区分割。“将有利于保护个人产权，买卖房屋将不用在土地、房屋多个部门来回跑，且可以查询不动产产权归属，有助于解决‘一房多卖’风险”。

业内人士说，《条例》实施前后，一定会刺激一部分家庭把原先作为投资的房产和多余的房产转让出去，这会造成不少二手房进入市场，对二手房市场产生一些影响，但很难直接影响房价，“寄望于抛售而带来房价迅速下降不太现实，大降价抛售的情况毕竟是少数”。

【调查二】

原房产证仍有效  “落地”尚需时日

《条例》3月1日进入实施阶段，随着《不动产权证书》、《不动产登记证明》样本的公布，广州、成都等城市率先将居民“房产证”更换为“不动产证”。

2006年，市民周女士在后湖世纪家园购买了一套房子，但一直没办房产证。看到《不动产登记暂行条例》实施的消息，周女士觉得可以再拖一拖，等着办不动产证。

解读：国土资源部地籍管理司司长（不动产登记局局长）王广华强调：“《条例》全面实施要有一个过程，新版证书和旧版证书将在一段时间内并行使用。”

市房管局产权处处长赵泽山也表示，对于更换不动产证，目前武汉还没有接到相关通知，已经办理的房产证将继续有效。将实施的《条例》大多是原则性条款，真正“落地”，武汉还没有时间表。

政策时间轴

去年12月22日，中国政府网全文公布了《条例》。《条例》规定将统一建立不动产信息管理基础平台，只要经过一个平台就可以查询特定个人名下的全部不动产。

【影响】：这为即将开征的房产税铺平了道路。

今年1月5日，国务院公布《税收征收管理法修订草案》，并征求社会意见。意见稿称，纳税人签订合同、协议，缴纳社会保险费，不动产登记以及办理其他涉税事项时，应当使用纳税人识别号。

【影响】：这将倒逼财产税、个人所得税、遗产税“落地”，增加二手房交易成本。

今年2月，武汉“两会”期间，整治“胶囊房”引发热议。

【影响】：隔间租不出去，“以租养贷”的游戏就玩不下去了。

不动产登记引四大城市“神秘业主”卖房热潮

据中国新闻网报道： 《不动产登记暂行条例》实施已进入倒计时阶段。业内人士认为，不动产统一登记制度在全国范围内正式建立，将有助于楼市全面摸清“家底”，进而为房地产税制改革等工作提供基础，但对降房价并无直接作用。

依照去年12月22日国务院公布的《不动产登记暂行条例》，自今年3月1日起，包括房屋建筑所有权、宅基地使用权等在内的十类不动产权利开始在全国范围内进行统一登记。

与此同时，之前居民使用的“房产证”也将陆续换发为“不动产证”。2月26日，国土资源部公布《不动产权证书》、《不动产登记证明》最新样本，并表示将于部分地区率先启用，力争到2015年年底全国全面换发新版证书。

除《不动产登记暂行条例》的落地外，去年以来，各地不动产登记的准备工作、试点工作已陆续展开。国土资源部消息显示，目前已有26个省、30多个市(州)、70个县(市区)完成该级不动产登记职责和机构整合，部分地区各项准备工作基本到位。

据国土资源部消息，未来将抓紧出台更具操作性的不动产统一登记实施细则，涵盖相关制度与操作办法，进一步推动地方不动产统一登记的铺开。

在业内人士看来，不动产登记的全面展开将对明晰和保护产权、便利和保障交易有重要的助力作用。对于住房市场而言，中国究竟有多少房子的问题也将有可能搞清楚。同时，将为未来完善房地产税体系、个人住房信息系统、个人信用体系等一系列长效工作提供基础。

“不动产登记和个人住房信息联网是房地产长效调控机制最基础的内容，有利于摸清我国住房家底，进而制定更加合理、科学的政策。” 中国房地产业协会名誉副会长朱中一在接受中新网房产频道采访时表示。

在不动产登记即将落地之时，2月26日，税务总局政策法规司副司长靳万军在《关于全面推进依法治税的指导意见》新闻通报会上表示，2015年将推动房地产税等相关税收立法。这也一定程度上印证了业内“不动产登记为房地产税开征铺路”的观点。

随着《不动产登记暂行条例》的落地实施，房地产市场也应声而动。 近日，有消息称济南、郑州、北京、上海等地房地产市场已出现“神秘业主”抛售二手房源现象。 我爱我家数据也显示，去年三季度开始，全国二手房源挂牌量明显增加。

不少业内人士分析，在楼市降温背景下，部分城市的二手房源量较大幅度提升，与不动产统一登记密切相关，该政策已使房地产市场预期更加紧张。链家地产分析师张旭认为，一些二三线城市对政策过分忧虑，出现了高端二手房源的集中抛售。

但更多观点认为，不动产登记对楼市直接影响并不大，难以实现诸多购房者期待的“降房价”效果。“不动产登记可能会刺激部分人员将拥有的房产变现，但这个群体所持有的房子数量和大市场相比比重极小。” 原社科院城市发展与环境研究所所长牛凤瑞在接受中新网房产频道采访时表示，指望不动产登记制度去降房价是不恰当的。

在中原地产首席分析师张大伟看来，不动产登记对房地产市场更深远的意义在于调控方向的转变，“它标志着房地产调控将从之前的交易环节调控，转变到存量环节调控。”